Czy i jak obcokrajowiec może kupić dom w Polsce?

Zakup domu w Polsce przez cudzoziemców staje się coraz bardziej popularny. Proces ten różni się nieco w zależności od pochodzenia kupującego. W niektórych przypadkach nabycie nieruchomości wymaga uzyskania zezwolenia od Ministerstwa Spraw Wewnętrznych lub nawet Obrony Narodowej. Jakie to przypadki? Jak przebiega procedura ubiegania się o to pozwolenie? W artykule poniżej odpowiemy na te pytania i wyjaśnimy, na co trzeba zwracać szczególną uwagę, kupując dom w Polsce, bez posiadania obywatelstwa w tym kraju.

Kto jest uznawany za cudzoziemca w świetle polskiego prawa?

Aby lepiej zrozumieć dalszą część artykułu, najpierw określmy, kim tak właściwie jest cudzoziemiec. W myśl ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jest nim:

• osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego;
• osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
• spółka zagraniczna bez osobowości prawnej;
• podmiot z siedzibą w Polsce, kontrolowany przez osobę bez polskiego obywatelstwa.

Jak więc widać, ustawa nie odnosi się jedynie do osób fizycznych, ale i firm. Każda z tych grup podlega określonym przepisom dotyczącym nabywania nieruchomości w Polsce, które mogą wymagać uzyskania odpowiednich zezwoleń.

Kiedy cudzoziemiec wymaga zezwolenia na nabycie nieruchomości?

Według art. 1 ust. 1 w.w. ustawy, każde nabycie nieruchomości (poza wyjątkami) przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Jest ono wydawane w drodze decyzji administracyjnej. Co więcej, swoim sprzeciwem może zablokować je Minister Obrony Narodowej, a w przypadku zakupu ziemi rolnej – minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Dotyczy to także sytuacji, w której nabywa on akcje lub udziały w spółce, która na terenie RP posiada swoje nieruchomości.

Kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest możliwe bez zezwolenia?

Jak już wspomnieliśmy, od uzyskania zezwolenia jest zwolniona pewna grupa osób. Poniższe reguły nie dotyczą nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. Pozostali nie muszą ubiegać się o pozwolenie jeżeli:

• Nabywają samodzielny lokal mieszkalny – w rozumieniu ustawy o własności lokali.
• Nabywają lokal użytkowy o przeznaczeniu garażowym – jeżeli zakup jest związany z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych.
• Przebywają w Polsce od dłuższego czasu –co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE.
• Są małżonkiem obywatela Polski –i mieszkają w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub rezydenta długoterminowego UE. Pod warunkiem że nieruchomość będzie stanowiła wspólność majątkową małżonków.
• Dziedziczy ustawowo – o ile zbywca nieruchomości był jej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym przez co najmniej 5 lat.
• Nabywa nieruchomość niezabudowaną na cele statutowe – o ile jest osobą prawną lub spółką handlową bez osobowości prawnej, a jej powierzchnia nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast.
• Cudzoziemiec jest bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym – w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.
• Jest obywatelem lub przedsiębiorcą kraju należącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) lub Konfederacji Szwajcarskiej.

Procedura zakupu nieruchomości przez cudzoziemca: krok po kroku

Jeżeli cudzoziemiec nie jest zwolniony z konieczności uzyskania zezwolenia, procedura kupna domu będzie nieco bardziej skomplikowana niż ta standardowa. Proces zaczyna się od złożenia wniosku o zezwolenie – do Ministra Spraw Wewnętrznych, który jest odpowiedzialny za jego wydanie. Należy w nim podać informacje dotyczące:

• wnioskodawcy (cudzoziemca);
• nabywanej nieruchomości (adres, powierzchnia itp.);
• zbywcy nieruchomości;
• formy nabycia nieruchomości oraz jej przeznaczenia.

Do wniosku należy dołączyć dodatkowo dokumenty potwierdzające szczegóły związane z nieruchomością i cudzoziemcem. Będą to między innymi potwierdzenie legalnego pobytu, dane o nieruchomości i te określające cel zakupu.

Po złożeniu wniosku należy czekać na decyzję. Warto zdawać sobie sprawę z tego, że może zostać odrzucony przez Ministra Obrony Narodowej, Ministra Spraw Wewnętrznych lub ministerstwo właściwe do spraw rozwoju wsi. Dotyczy to jednak tylko nielicznych przypadków jak np. nabywanie większych nieruchomości rolnych, czy kwestii obronności kraju. Zazwyczaj proces kończy się pozytywną decyzją. Należy pamiętać, że zezwolenie jest ważne przez 2 lata. Przez ten okres cudzoziemiec może przystąpić do kolejnego etapu, jakim jest kupno domu. Proces ten, ze zezwoleniem wygląda dokładnie tak samo jak w przypadku obywateli RP.

FAQ

Czy obywatel Ukrainy może kupić dom w Polsce?

Tak, obywatel Ukrainy może kupić dom w Polsce, ale w zależności od okoliczności, może być wymagane uzyskanie zezwolenia na jego nabycie. Będzie ono potrzebne jeżeli uzyskał zezwolenie na pobyt stały mniej niż 5 lat temu. Okres ten można skrócić do 2 lat, jeżeli przyszły kupiec jest w związku małżeńskim z obywatelem Polski, a nabytek będzie ich wspólną własnością.

Czy obywatel Niemiec może kupić dom w Polsce?

Tak, obywatel Niemiec jako mieszkaniec państwa należącego do Europejskiego Obszaru Gospodarczego może kupić dom w Polsce. Zezwolenie będzie jednak wymagane, jeśli chce kupić nieruchomość rolną lub leśną powyżej 1 ha, lub taką, która znajduje się w strefie nadgranicznej. Co ciekawe do 5 lat po przystąpieniu Polski do UE (2009 r.) nie mógł kupić również drugiego domu, niemniej przepis ten już nie obowiązuje.

Co jeżeli osoba nabędzie nieruchomość bez zezwolenia?

Zgodnie z przepisami ustawy (art. 6 ust. 1), jeżeli cudzoziemiec zakupi nieruchomość bez wymaganego zezwolenia, nabycie to jest nieważne. Decyzję o nieważności może orzec sąd na żądanie odpowiednich organów. Mogą nimi być wójt, burmistrz, prezydent miasta, starosta, marszałek województwa, wojewoda lub Minister Spraw Wewnętrznych.

Podsumowanie

Możliwość zakup domu lub jakiejkolwiek innej nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce zależy od jej rodzaju i obywatelstwa nabywcy. Ci z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii mogą swobodnie nabywać większość nieruchomości bez potrzeby uzyskiwania zezwolenia. Wyjątkiem są posesje rolne i leśne o powierzchni powyżej 1 ha oraz te położone w strefie nadgranicznej. Cudzoziemcy spoza EOG mogą być zobowiązani do uzyskania zezwolenia, szczególnie jeśli ich pobyt w Polsce trwa krócej niż 5 lat, chyba że spełniają określone wyjątki. Przykładem może być np. małżeństwo z obywatelem Polski. Zezwolenie to jest jednak zazwyczaj jedynie formalnością i w większości przypadków odpowiedź jest pozytywna. Należy jednak mieć na uwadze, że ważne jest jedynie przez dwa lata.