Jak zwiększyć zdolność kredytową przed zakupem domu?

Każdy, kto chce kupić dom na kredyt, prędzej czy później zderzy się z pojęciem zdolności kredytowej. To od niej zależy, czy bank zgodzi się udzielić finansowania i jaką kwotę będzie gotów pożyczyć. Przy kredytach gotówkowych procedura bywa prostsza, ale przy tych gdzie w grę wchodzą znacznie większe sumy, bank dokładnie sprawdza wiele czynników. Istnieje jednak kilka praktycznych sposobów, które mogą poprawić ocenę klienta w oczach instytucji finansowej. Warto poznać je jeszcze przed złożeniem wniosku.

8 sposobów na zwiększenie zdolności kredytowej

Zwiększenie zdolności kredytowej to ograniczenie ryzyka, jakie bank widzi po stronie klienta. W praktyce chodzi o pokazanie instytucji finansowej, że po zaciągnięciu kredytu hipotecznego kupujący będzie w stanie udźwignąć kolejne zobowiązanie i spłacać je regularnie przez wiele lat. Bank sprawdza w tym celu m.in. dochód, koszty stałe, obecne zadłużenie, historię spłat i stabilność sytuacji finansowej. Im mniej ryzyk widać we wniosku, tym większa szansa na przyznanie wyższej kwoty kredytu.

Pozbądź się aktualnych zobowiązań i nie bierz nowych rat

To jeden z najważniejszych czynników przy liczeniu zdolności kredytowej. Bank sprawdza, ile pieniędzy zostaje klientowi po opłaceniu stałych kosztów i obecnych zobowiązań.Im jest ich więcej, tym mniejsza kwota może zostać uznana za bezpieczną do spłaty kolejnego kredytu. Do zobowiązań, które mogą obniżać zdolność kredytową, należą m.in.:

• raty kredytów gotówkowych,
• raty zakupów na sprzęty domowe, meble, czy samochód,
• leasing,
• pożyczki pozabankowe,
• karty kredytowe,
• limity odnawialne w koncie,
• debet na rachunku,
• poręczenia kredytów innych osób.

Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić, które zobowiązania najbardziej obciążają miesięczny budżet. Czasem większy efekt da zamknięcie niewielkiej raty niż odkładanie dodatkowej kwoty na wkład własny. Warto też zaznaczyć, że nawet nieużywane karty kredytowe i limity na koncie mogą obniżać zdolność kredytową, bo bank traktuje je jako dostępne zadłużenie.

Na kilka miesięcy przed złożeniem wniosku absolutnie nie warto brać nowych rat. Zakup telefonu, auta, mebli czy sprzętu AGD może wydawać się drobny, ale dla banku oznacza kolejne stałe obciążenie. Co jednak szczególnie ważne, to problem nie tylko na etapie oceny wniosku. Taka rata realnie ogranicza też miesięczny budżet, który po zakupie domu będzie potrzebny na wykończenie, przeprowadzkę i bieżące koszty utrzymania.

Zadbaj o stabilną formę zatrudnienia

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny przede wszystkim nie warto pochopnie zmieniać pracy. Dla banku ogromne znaczenie ma to, od jak dawna klient pracuje u obecnego pracodawcy i na jakich warunkach. Nowa praca, okres próbny albo umowa kończąca się za kilka miesięcy mogą utrudnić uzyskanie finansowania. Jeżeli klient planuje zakup domu, warto więc już wcześniej porozmawiać z pracodawcą o warunkach zatrudnienia. Znaczenie może mieć przedłużenie umowy przed złożeniem wniosku, czy przejście z okresu próbnego na stałą umowę.

Planowanie kredytu hipotecznego może być też dobrym pretekstem, aby podjąć rozmowę o podwyżce, szczególnie jeśli wynagrodzenie nie zwiększyło się już od dłuższego czasu. Wyższy dochód to jeden z najważniejszych czynników branych pod uwagę przez bank, bo wpływa bezpośrednio na to, jaką ratę klient będzie w stanie bezpiecznie spłacać.

Absolutnie nie chodzi o to, żeby nie rozwijać kariery, a jedynie o dobry moment. Jeśli zmiana pracy ma nastąpić tuż przed wnioskiem kredytowym, lepiej najpierw sprawdzić z doradcą lub bankiem, czy nie obniży to zdolności. Czasem korzystniej jest poczekać z wnioskiem do zakończenia okresu próbnego, przedłużenia umowy albo uzyskania pierwszych pełnych wypłat na nowych warunkach.

Uporządkuj wpływy na konto

Bank musi wiedzieć, skąd pochodzą pieniądze klienta i czy wpływają regularnie. Najprościej wygląda to, gdy kredyt jest zaciągany w tym samym banku, do którego wpływa wynagrodzenie. Instytucja widzi wtedy historię rachunku i może łatwiej ocenić regularność dochodów. Przy kredycie w innym banku zwykle trzeba potwierdzić dochód dokumentami, np. zaświadczeniem od pracodawcy, wyciągiem z konta albo innymi dokumentami wymaganymi przy danym źródle dochodu.

Poza wynagrodzeniem warto uporządkować też inne wpływy, które klient chce pokazać bankowi. Dotyczy to np.:

• premii,
• prowizji,
• dochodu z najmu,
• świadczeń,
• umów dodatkowych.

Bank musi zatem wiedzieć, z czego wynikają dane dochody i czy można traktować je jako stały dochód. Ma to szczególne znaczenie w przypadku działalności gospodarczej. Warto zadbać o regularne przelewy z konta firmowego, zgodność wpływów z dokumentami księgowymi oraz brak zaległości wobec ZUS i urzędu skarbowego. Bank może poprosić m.in. o wyciągi z konta firmowego, dokumenty rejestrowe, ewidencję przychodów, KPiR albo zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami i składkami.

Planują Państwo zakup nowego domu w Gdańsku? Serdecznie zapraszamy do zapoznania się z naszą ofertą. W ramach naszych usług zapewniamy dostęp do nowoczesnych inwestycji w atrakcyjnych lokalizacjach. Można u nas liczyć na wsparcie na etapie wyboru nieruchomości, przygotowania dokumentów i organizacji finansowania. Współpracujemy z doradcami kredytowymi, którzy pomagają sprawdzić dostępne możliwości, porównać oferty banków i sprawnie przejść przez proces zakupu domu.

Sprawdź raport BIK przed rozmową z bankiem

Bank przy ocenie wniosku sprawdza dane z BIK. Klient może wcześniej samodzielnie pobrać taki raport i zobaczyć, jak wygląda jego historia kredytowa. Warto zrobić to przed rozmową z bankiem, żeby sprawdzić, czy w raporcie nie ma informacji, które mogą obniżyć szansę na kredyt:

• Czy wszystkie spłacone zobowiązania są oznaczone jako zamknięte?
• Czy nie ma zaległości albo błędnych opóźnień?
• Czy widnieją tam karty kredytowe lub limity, z których klient już nie korzysta?
• Czy dane o aktualnych kredytach są zgodne z rzeczywistością?
• Czy ktoś nie próbował zaciągnąć zobowiązania na dane klienta?

Jeżeli w raporcie są błędne lub nieaktualne informacje, trzeba je wyjaśnić przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Warto jednak zaznaczyć, że BIK nie usuwa takich danych samodzielnie. Wniosek o korektę składa się do banku, firmy pożyczkowej albo innej instytucji, która przekazała dane do BIK.

Dołącz drugiego kredytobiorcę

Jeżeli jedna osoba ma zbyt niską zdolność kredytową, warto rozważyć wspólny wniosek z bliską osobą. Dla banku połączenie dochodów sprawi, że rata kredytu może być łatwiejsza do udźwignięcia. Przed takim krokiem trzeba jednak sprawdzić sytuację drugiej osoby. Jeśli ma stabilny dochód i dobrą historię kredytową, może pomóc. Jeśli ma wysokie zobowiązania, zaległości albo słaby BIK, efekt może być wręcz odwrotny.

Przy zakupie domu z partnerem warto też uporządkować kwestie formalne. Wbrew powszechnej opinii obecnie ślub nie jest wymagany do wspólnego kredytu. Jego brak wymaga jednak tego, aby jasno ustalić, kto będzie kredytobiorcą, kto będzie właścicielem nieruchomości lub w jakich udziałach partnerzy się nią podzielą. Jeśli więc para i tak planuje sformalizowanie związku, warto sprawdzić z doradcą, czy nie lepiej zrobić tego przed złożeniem wniosku.

Zwiększ wkład własny

Większy wkład własny nie zwiększa zdolności kredytowej wprost. Jeśli bowiem klient chce pożyczyć tę samą kwotę, bank nadal sprawdza, czy będzie go stać na spłatę konkretnej raty. Wkład własny znacznie zmniejsza jednak ryzyko po stronie banku i wpływa na relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości.

Największy efekt widać wtedy, gdy większy wkład pozwala obniżyć kwotę kredytu. Jeśli np. dom kosztuje 900 000 zł, a klient zamiast 100 000 zł ma 200 000 zł wkładu własnego, potrzebuje już nie 800 000 zł, ale 700 000 zł kredytu. Niższa kwota kredytu oznacza niższą ratę, a to znacznie poprawia wynik analizy kredytowej. Z reguły oznacza też znacznie mniejsze koszty kredytu.

Wkład własny często jest też wyznacznikiem tego, czy w ogóle można otrzymać kredyt. Z reguły bowiem banki nie finansują całej ceny nieruchomości i wymagają zapłaty za określony procent jej wartości z własnej kieszeni.

Wydłuż okres kredytowania

Dłuższy okres kredytowania obniża miesięczną ratę, a przez to może poprawić zdolność kredytową. Ostateczna decyzja kredytowa zależy bowiem od różnicy pomiędzy dochodami a wydatkami. Im mniejsza rata, tym ta różnica jest oczywiście większa, sprawiając, że klient staje się bardziej wiarygodny w oczach banku.

Nie jest to jednak sposób bez kosztów. Dłuższy okres spłaty oznacza, że suma odsetek zwykle będzie wyższa. Dlatego nie warto traktować tego jako automatycznie najlepszej opcji, tylko jako rozwiązanie do przeliczenia. Czasem lepiej jednak wybrać dłuższy okres, żeby uzyskać kredyt i zachować bezpieczną ratę, a później – jeśli budżet na to pozwoli – nadpłacać kredyt.

Wybierz raty równe zamiast malejących

Przy ratach malejących pierwsza rata jest najwyższa, a każda kolejna niższa. To oznacza, że na początku kredytu klient musi mieć więcej wolnych pieniędzy w miesięcznym budżecie. Przy ratach równych rata startowa jest niższa. Dlatego bank może uznać, że klient łatwiej poradzi sobie z jej spłatą. Trzeba jednak pamiętać, że zwykle są droższe w całym okresie spłaty, bo kapitał spłaca się wolniej niż przy ratach malejących.

Co zrobić, jeżeli bank odmówi udzielenia kredytu?

Odmowa kredytu hipotecznego nie musi oznaczać końca starań o zakup domu. Warto najpierw sprawdzić, z czego wynika decyzja banku, a później spróbować rozwiązać dany problem.

Sprawdź zdolność w kilku bankach

Odmowa w jednym banku nie oznacza, że każdy kolejny wyda taką samą decyzję. Banki podobnie analizują dochody, zobowiązania i historię kredytową, ale mogą inaczej oceniać ryzyko. Jeden bank może ostrożniej podchodzić do umowy na czas określony, inny do działalności gospodarczej, a jeszcze inny do dodatkowych źródeł dochodu.

Skorzystaj z usług doradcy kredytowego

Jeżeli pojęcia z branży finansowej nie są mocną stroną przyszłego kredytobiorcy, warto rozważyć pomoc doradcy kredytowego – nawet przed pierwszą odmową. Taka osoba może wcześniej sprawdzić sytuację klienta, porównać podejście różnych banków, kompleksowo wyjaśnić niezrozumiałe kwestie i na podstawie swojego doświadczenia wskazać, gdzie wniosek ma największe szanse.

Doradca pomaga też przygotować dokumenty, porównać oferty i uniknąć składania wniosków tam, gdzie szanse są małe już na starcie. Co więcej, jeśli taka usługa jest płatna, jej koszt często może się zwrócić w postaci lepszych warunków kredytu.

Poczekaj

Jeżeli mimo kilku prób kredyt nadal jest poza zasięgiem, czasem najlepszym rozwiązaniem jest po prostu poczekać. Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele lat, więc nie warto brać go za wszelką cenę, jeśli miesięczna rata byłaby zbyt dużym obciążeniem. A właśnie taki z reguły jest powód odmowy.

Ten czas można wykorzystać na poprawienie sytuacji:

• spłatę części zobowiązań,
• odłożenie większego wkładu własnego,
• uporządkowanie historii w BIK,
• przedłużenie umowy o pracę,
• zwiększenie dochodów.

Po kilku miesiącach sytuacja klienta może wyglądać dla banku znacznie lepiej niż w dniu pierwszej odmowy.

Zdolność kredytowa może zmienić się także wtedy, gdy sytuacja klienta pozostaje taka sama. Banki aktualizują oferty, oprocentowanie i wewnętrzne zasady oceny ryzyka, dlatego wynik analizy w kolejnym miesiącu nie zawsze musi być identyczny.

Jak zwiększyć szansę na kredyt kupując dom od dewelopera?

Decydując się na zakup domu od dewelopera, który ma zostać sfinansowany kredytem hipotecznym, przede wszystkim należy ustalić, którą konkretnie nieruchomość chce się kupić. Mając jej cenę potwierdzoną umową przedwstępną, łatwiej określić potrzebną kwotę kredytu, wymagany wkład własny i realną wysokość raty.

Ma to znaczenie również dlatego, że przy rynku pierwotnym bank analizuje nie tylko klienta, ale też samą inwestycję. Może poprosić m.in. o umowę z deweloperem, prospekt informacyjny, harmonogram płatności, numer księgi wieczystej, informacje o rachunku powierniczym czy pozwolenie na budowę. Im szybciej kupujący zbierze te dokumenty, tym mniejsze ryzyko, że wniosek utknie przez braki formalne.

Warto też zauważyć, że dobrzy deweloperzy często współpracują z doradcami kredytowymi, którzy znają realia finansowania konkretnych inwestycji. Wiedzą, jakie dokumenty są potrzebne, jak banki podchodzą do danej nieruchomości i na co mogą zwrócić uwagę przy analizie wniosku. Decydując się na taki zakup, warto więc od razu zapytać dewelopera o możliwość kontaktu z doradcą. Nie oznacza to obowiązku korzystania z jego usług, ale pozwala szybciej sprawdzić dostępne opcje finansowania i uniknąć błędów, które mogłyby opóźnić decyzję banku.

Podsumowanie

Zdolność kredytową można poprawić zawsze. Najlepiej jednak zająć się tym przed złożeniem wniosku. Największe znaczenie mają ograniczenie aktualnych zobowiązań, stabilne dochody, dobra historia w BIK, odpowiedni wkład własny i dopasowanie parametrów kredytu do realnego budżetu. Przy zakupie domu od dewelopera warto też wcześniej zebrać dokumenty dotyczące konkretnej nieruchomości i sprawdzić finansowanie z doradcą.

FAQ

Kiedy zacząć zwiększać zdolność kredytową?

Im szybciej, tym lepiej. Dobra historia kredytowa, regularne wpływy na konto, stabilne zatrudnienie czy większy wkład własny to rzeczy, których zwykle nie da się poprawić z dnia na dzień. Absolutnym minimum są jednak 2–3 miesiące przed złożeniem wniosku. Taki czas pozwala sprawdzić raport BIK, zamknąć niepotrzebne zobowiązania, uporządkować dochody i przygotować dokumenty potrzebne do kredytu.

Czy drugi kredytobiorca zawsze pomaga?

Nie, drugi kredytobiorca pomaga wtedy, gdy ma stabilny dochód, dobrą historię kredytową i niewielkie zobowiązania. Jeśli ma zaległości, wysokie raty, słaby scoring w BIK albo niskie dochody, może obniżyć szansę na kredyt, zamiast ją poprawić.

Czy historia w BIK wpływa na zdolność kredytową?

Tak, bank sprawdza w BIK m.in. wcześniejsze kredyty, pożyczki, limity, karty kredytowe i opóźnienia w spłacie. Dobra historia może pomóc, a zaległości lub błędne dane mogą utrudnić uzyskanie kredytu. Samodzielne pobranie raportu BIK nie obniża oceny punktowej.

Czy wyższy wkład własny zwiększa szansę na kredyt?

Nie zwiększa zdolności kredytowej wprost. Ma jednak ogromne znaczenie, gdy pozwala obniżyć kwotę kredytu, a więc także miesięczną ratę. Wyższy wkład zmniejsza też ryzyko po stronie banku i może pomóc spełnić wymagania dotyczące minimalnego udziału środków własnych.

Czy warto sprawdzać zdolność w kilku bankach?

Tak, różne banki mogą inaczej oceniać tego samego klienta, dlatego odmowa w jednej instytucji nie musi oznaczać odmowy wszędzie.