Kupno domu krok po kroku — Jak kupić dom z uwzględnieniem aktualnych przepisów?

Kupno domu to jedno z najważniejszych i najbardziej emocjonujących wydarzeń w życiu. Zwłaszcza dla osób, które robią to pierwszy raz. Warto zawsze być świadomym tego, jak przebiega cały proces, aby nie popełnić żadnych błędów. W tym celu przyda się stworzenie dokładnego planu, który jasno określi, na co jest kolej w danym momencie. W tym artykule przeprowadzimy Cię krok po kroku przez cały proces kupna domu, abyś czuł się pewnie i był przygotowany na każdą ewentualność.

Etap I procesu kupna domu — określenie miejsca, finansów i rodzaju zabudowy

Decyzja o lokalizacji jest jednym z najważniejszych aspektów kupna domu. Zależnie od potrzeb, warto przy jej wyborze brać pod uwagę takie czynniki jak:

• dostępność komunikacji miejskiej;
• odległość od miejsca pracy;
• bliskość szkół i przedszkoli;
• bliskość sklepów.

Równie ważne jest dodatkowe sprawdzenie okolicy pod kątem bezpieczeństwa, czy planowanego rozwoju infrastruktury. Dobra lokalizacja zdecydowanie może wpłynąć na przyszłą wartość nieruchomości.

Sporządzenie dokładnego budżetu to z kolei podstawa każdego udanego zakupu. Uwzględnij zarówno koszty nabycia nieruchomości, jak i dodatkowe wydatki związane z jej utrzymaniem, ewentualnym remontem czy wyposażeniem. Jeśli na ten cel planujesz wziąć kredyt hipoteczny, skonsultuj się z doradcą finansowym. Z jego pomocą znacznie łatwiej ocenisz, jaką kwotę możesz przeznaczyć na zakup domu, tak, aby nie żałować tej decyzji już po kilku latach.

Znając już lokalizację i dostępny budżet, przyszedł czas, aby określić rodzaj zabudowy. Zastanów się, jaki będzie dla Ciebie najbardziej odpowiedni. Wybrać zabudowę bliźniaczą, szeregową, a może jednak dom jednorodzinny? Każda z tych opcji ma swoje wady i zalety, które warto dokładnie przeanalizować. Dom jednorodzinny oferuje większą prywatność i przestrzeń, ale może być bardziej kosztowny w utrzymaniu. Bliźniak i szeregowiec mogą być tańsze, ale oznaczają bliższych sąsiadów. Wybór odpowiedniego typu zabudowy powinien być uzależniony od Twojego stylu życia i preferencji.

Zachęcamy również do zapoznannia się z naszym artykułem Zabudowa szeregowa, czy bliźniacza? Która sprawdzi się lepiej?

Etap II i znalezienie odpowiedniej nieruchomości

Poszukiwanie idealnej nieruchomości to etap, który wymaga dużo czasu i cierpliwości. Ważne, aby mieć tego pełną świadomość i nie wykonywać go w pośpiechu. Zazwyczaj źle się to kończy. Kupując dom, podejmujemy często nieodwracalną decyzję na całe życie. Zła, może mieć negatywne skutki na nasz budżet, a co za tym idzie nawet zdrowie psychiczne.

Rozważając kupno nieruchomości, jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań ustal konkretne kryteria, które musi spełniać twój nowy dom. Weź pod uwagę takie aspekty jak:

• lokalizacja;
• metraż;
• liczba pokoi;
• stan techniczny budynku;
• dostępność ogródka czy garażu;
• cena.

Ważne, aby mieć świadomość tego, że powyższa lista nie jest wyczerpująca. Im więcej kryteriów ustalimy, tym lepszy będzie nasz zakup.

Jeżeli udało Ci się znaleźć to, czego szukasz, jeszcze przed samym kontaktem z podmiotem sprzedającym dokładnie sprawdź wszystkie informacje zawarte w ofercie. Ważne, aby w tym momencie przyjąć postawę krytyczną i starać się znaleźć cokolwiek, co przemówiłoby na nie. Jeżeli sprzedającym jest firma deweloperska, warto sprawdzić opinie na jej temat. Jeżeli wszystko wydaje się być w porządku, przyszedł czas na kontakt ze sprzedawcą.

Etap III i zakup własnego domu od osoby prywatnej vs od dewelopera

Kolejną przeszkodą podczas zakupu własnego domu jest podjęcie decyzji, czy kupimy go od osoby prywatnej, czy od dewelopera. Obie opcje mają zarówno swoje plusy, jak i minusy.

Kupując dom od osoby prywatnej, często można liczyć na niższe ceny. Tego typu transakcje mogą dodatkowo być mniej formalne, co skraca czas potrzebny na finalizację zakupu. Jednakże, kupując gotowy budynek z takiego źródła, musisz zwrócić szczególną uwagę na jego stan techniczny oraz dokładnie sprawdzić stan prawny domu. Nie zawsze jest możliwe uzyskanie szczegółowych informacji o historii budynku, co może wiązać się z pewnym ryzykiem. Trudno będzie też znaleźć opinie na temat danego sprzedawcy, które są szczególnie istotne przy tego typu transakcjach. Warto też zwrócić uwagę na to, że dokonując zakupu drugiego, lub kolejnego już domu z rynku wtórnego, będziesz zobowiązany do zapłaty podatku PCC.

Planując kupno domu od dewelopera, przede wszystkim zapewniamy sobie bezpieczeństwo transakcji. Nowe domy są objęte gwarancją, co daje pewność, że ewentualne wady zostaną naprawione. Deweloperzy często oferują również możliwość dostosowania nieruchomości do indywidualnych potrzeb kupującego. Dodatkowo zdecydowanie łatwiej sprawdzić ten podmiot, co umożliwi uniknięcie nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Wadą tego rozwiązania jest fakt, że proces zakupu od dewelopera jest bardziej sformalizowany, co może wydłużyć czas finalizacji. Warto też zwrócić uwagę na ceny, które u niektórych mogą być wyższe niż w przypadku osób prywatnych. Niemniej kupując dom od dewelopera, niezależnie który z kolei, nie będziemy zobowiązani do zapłaty podatku, ponieważ firma zrobi to za nas.

Różnice między nabyciem posiadłości z rynku pierwotnego od dewelopera, a od osoby prywatnej dotyczą również formalności zakupu. W przypadku zakupu domu od dewelopera często konieczne jest podpisanie umowy deweloperskiej, która precyzuje etapy budowy i terminy ich realizacji. Natomiast umowa zakupu domu od osoby prywatnej jest zazwyczaj prostsza, ale wymaga dokładnego sprawdzenia księgi wieczystej oraz innych dokumentów potwierdzających własność danego obiektu.

Kryterium	Zakup domu od dewelopera	Zakup domu od osoby prywatnej
Możliwość negocjacji	Ograniczona jednak możliwa	Większa elastyczność
Stan techniczny	Nowy, objęty gwarancją	Różny, zależy od wieku i stanu domu
Historia nieruchomości	Nowa, bez historii	Wymaga dokładnego sprawdzenia
Formalności	Bardziej sformalizowane	Mniej formalne
Umowa	Umowa deweloperska, a następnie akt notarialny	Od razu akt notarialny
Czas finalizacji	Dłuższy	Krótszy
Stan prawny	Jasny, bez obciążeń	Wymaga dokładnego sprawdzenia
Podatek	Brak podatku	Podatek płaci się w przypadku kolejnych nieruchomości, nie płaci się przy pierwszym zakupie
Cena zakupu	Niekiedy może być wyższa	Zazwyczaj niższa
Dodatkowe koszty	Brak konieczności natychmiastowych napraw	Możliwe dodatkowe koszty remontu
Możliwość dostosowania	Tak, w trakcie budowy	Brak możliwości
Bezpieczeństwo transakcji	Większe bezpieczeństwo, przejrzystość	Mniejsze bezpieczeństwo, wymaga dokładnej weryfikacji

Etap IV, czyli umowa zakupu nieruchomości i reszta kwestii prawnych

Kupując gotowy dom, należy mieć świadomość, tego, że wiąże się to z koniecznością przestrzegania wielu przepisów prawnych oraz spełnienia odpowiednich formalności. Zależnie od podmiotu, od którego zakupimy posiadłość, należy mieć na uwadze kilka kwestii. W przypadku zakupu od dewelopera cały proces rozpoczyna umowa rezerwacyjna.

Ścieżka zakupu domu w Polsce

Na początku podpisujemy umowę przedwstępną (umowa deweloperska). To dokument, który zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy końcowej w przyszłości. Powinna się na niej znaleźć:

• cena nieruchomości;
• termin zawarcia umowy końcowej;
• warunki odstąpienia od umowy.

Jest to krok zabezpieczający zarówno kupującego, jak i sprzedającego, ponieważ określa jasno zasady transakcji i zabezpiecza interesy obu stron. Kolejnym dokumentem będzie już  zawarcie umowy zakupu nieruchomości. Musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Dokument ten powinien zawierać wszystkie istotne informacje dotyczące transakcji, takie jak:

• dane stron umowy (kupującego i sprzedającego);
• dokładny opis nieruchomości;
• cenę i sposób płatności;
• termin przekazania nieruchomości.

Podpisanie umowy przed notariuszem zapewnia jej legalność i umożliwia przeniesienie własności nieruchomości na nowego właściciela. Należy pamiętać, że umowa ta niezawarta pod postacią aktu notarialnego nie będzie miała mocy prawnej.

Po podpisaniu umowy zakupu nieruchomości, notariusz dokonuje wpisu do księgi wieczystej, co formalnie przenosi własność na nowego właściciela. Proces ten obejmuje:

• przekazanie aktu notarialnego do sądu wieczystoksięgowego;
• uiszczenie opłat sądowych związanych z wpisem do księgi wieczystej.

Rejestracja jest niezbędna do pełnego sfinalizowania transakcji i zapewnienia, że nowy właściciel jest prawnie uznawany​​.

O czym należy pamiętać podczas zakupu domu z rynku wtórnego?

W przypadku kupna gotowego domu od osoby prywatnej jeszcze przed podpisaniem umowy zakupu konieczne jest dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. W tym celu należy:

• Zweryfikować księgę wieczystą, aby upewnić się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką ani innymi zobowiązaniami.
• Sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego, aby dowiedzieć się, jakie inwestycje planowane są w okolicy.
• Upewnić się, że wszystkie pozwolenia na budowę i użytkowanie są aktualne​.

Każdorazowo poniesiemy koszty związane z notariuszem, który musi być obecny przy zawieraniu umów tego rodzaju. Kupując kolejny dom od osoby prywatnej jesteśmy jednak dodatkowo zobligowani do opłacenia PCC, który w 2024 r. wynosi 2% wartości nieruchomości.

Najczęstsze pułapki przy zakupie domu — na co zwracać szczególną uwagę?

Jest kilka rzeczy, które zdecydowanie należy sprawdzić przed kupnem nowego lokum. To szczególnie ważne, ponieważ mimo wielu ostrzeżeń, ludzie stale wpadają w pułapki, które często mają katastrofalne skutki. Oto kilka wskazówek, na co szczególnie należy zwracać uwagę w przypadku zakupu domu.

Stan techniczny domu to jeden z najważniejszych elementów, na który trzeba zwrócić uwagę, kupując dom od osoby prywatnej. Może obejmować problemy z instalacją elektryczną, wodno-kanalizacyjną, przeciekający dach, czy nieszczelne okna i drzwi. Zatrudnienie specjalisty do przeprowadzenia dokładnego przeglądu technicznego może zapobiec nieprzyjemnym niespodziankom i wysokim kosztom napraw w przyszłości.

Jeżeli chcesz kupić dom od osoby prywatnej zawsze dokładnie sprawdź księgę wieczystą, aby upewnić się, że nie jest ona obciążona hipoteką ani innymi zobowiązaniami. Warto również sprawdzić, czy nieruchomość posiada wszystkie niezbędne pozwolenia na budowę i użytkowanie. Brak takich dokumentów może skutkować dodatkowymi kosztami i problemami prawnymi.

Kolejnym krokiem powinno być sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego, aby dowiedzieć się, jakie inwestycje są planowane w okolicy. Budowa autostrady czy fabryki w pobliżu może znacząco obniżyć komfort życia i przy okazji wartość nieruchomości.

Kupując dom, uwzględnij wszystkie dodatkowe koszty, takie jak cena usług notariusza, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), a także potencjalne koszty remontów i adaptacji. Dobrze przemyślany budżet to klucz do uniknięcia finansowych niespodzianek i problemów z płynnością finansową, która może się ciągnąć latami.

Każdorazowo upewnij się, że wszystkie umowy są precyzyjnie sformułowane. Ta ostateczna dodatkowo powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Niezależnie od tego jak obszerna by nie była warto dokładnie ją przeanalizować – nawet kilka razy. Niedopatrzenia w tej kwestii mogą skutkować poważnymi problemami prawnymi.

FAQ

Czy można negocjować cenę domu?

Tak, negocjacje ceny są często możliwe. Warto przeprowadzić dokładne badanie rynku, aby znać ceny podobnych nieruchomości w okolicy i mieć mocne argumenty podczas ewentualnych negocjacji.

Ile trwa cały proces kupna nowego domu?

Proces kupna domu może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Na całkowity czas wpływa wiele czynników. Są to między innymi czas potrzebny na znalezienie odpowiedniej nieruchomości, uzyskanie finansowania zakupu domu, przeprowadzenie inspekcji technicznej, a także załatwienie wszystkich formalności prawnych.

Lepiej kupić dom od dewelopera, czy osoby prywatnej?

Decyzja zależy od indywidualnych preferencji i okoliczności. Zakup od dewelopera zapewnia większe bezpieczeństwo transakcji, gwarancję na nowy budynek oraz możliwość dostosowania domu do własnych potrzeb. Natomiast zakup od osoby prywatnej często pozwala na uzyskanie niższej ceny, ale wymaga dokładniejszego sprawdzenia stanu technicznego i prawnego nieruchomości.

Podsumowanie

Zakup domu to złożony proces, który wymaga przygotowania starannego planu. Przemyślane podejście, dokładne sprawdzenie wszystkich aspektów technicznych i prawnych oraz świadomość potencjalnych pułapek pozwolą uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i cieszyć się nowym domem bez zbędnych problemów. Niezależnie od tego, czy kupujesz dom od dewelopera, czy osoby prywatnej, ważne jest, aby zawsze robić to z głową i podchodzić do całego procesu z ogromną cierpliwością. Źle podjęta decyzja może łatwo zepsuć nam życie na długi czas.