Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu? - Nowe domy na sprzedaż Gdańsk

Zakup domu to jedna z najbardziej znaczących decyzji w życiu. Wiąże się ona z dużym zaangażowaniem finansowym i emocjonalnym. Warto zatem podejść do tego procesu z rozwagą i dokładnie zastanowić się nad różnymi aspektami, które mogą wpłynąć na komfort i jakość życia w nowym miejscu. Od lokalizacji, przez stan techniczny nieruchomości, aż po aspekty prawne – każdy detal ma znaczenie.

Jak przygotować się do zakupu domu

Zacznijmy od prostego planu, który pomoże nam zdefiniować nasze potrzeby i możliwości. Na początku najważniejsze będzie zatem:

Określenie budżetu – ustalmy budżet, jaki możemy przeznaczyć na zakup nieruchomości, w tym również naszą zdolność kredytową.
Wybór lokalizacji – to jeden z ważniejszych aspektów przy zakupie domu, ważne więc, abyśmy określili – choćby w przybliżeniu – nasz przyszły adres.
Lista wymagań – to inaczej lista naszych potrzeb, m.in. ile chcemy pokoi, czy dom ma być parterowy, czy wielopiętrowy, jaki ma mieć metraż, czy ważny jest ogródek, garaż itp.
Termin zakupu domu i przeprowadzki – warto, abyśmy określili sobie przedział czasowy, w którym chcielibyśmy zamieszkać w nowym domu. To kwestia ważna również w przypadku zatrudnienia agenta nieruchomości, który znając rynek, mógłby pomóc w znalezieniu odpowiedniej oferty.

Na co zwracać uwagę podczas zakupu domu?

Podczas kupna domu należy zwrócić uwagę na kwestie prawne oraz techniczne i zestawić je z naszymi wymaganiami np. co do udogodnień, czy lokalizacji. Zależnie od etapu na którym jesteśmy, warto zająć się tylko jednym elementem na raz. Dzięki temu poświęcimy mu wystarczająco dużo uwagi i unikniemy przykrych niespodzianek w przyszłości.

Aspekty prawne nieruchomości

Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości polega na przeanalizowaniu dokumentów i zapisów związanych z daną nieruchomością. Ma to na celu upewnienie się, że jest ona wolna od obciążeń i ma jasną sytuację prawną. W pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić księgę wieczystą, z której dowiemy się, jaki jest status prawny właściciela, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub innymi roszczeniami i ograniczeniami.

Niewłaściwe podejście do tematu może prowadzić do wielu poważnych konsekwencji. W rezultacie wygeneruje to dla nas dodatkowe koszty i problemy prawne. Należą do nich:

Przejęcie obciążeń hipotecznych i innych długów – zgodnie z prawem, hipoteka „ciąży” na nieruchomości, a nie na właścicielu, więc zadłużenie przechodzi na nowego nabywcę.
Służebności i ograniczenia w użytkowaniu – sprawdzamy je w księdze wieczystej. Problemy mogą skutkować koniecznością udostępnienia swojej nieruchomości osobom trzecim, np. w celu przejazdu lub przechodu.
Problemy z własnością i roszczeniami – niekiedy nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny, np. z powodu trwającego postępowania spadkowego lub z niepełnym przejściem własności. W takiej sytuacji inne osoby mogą zgłaszać roszczenia do nieruchomości, np. spadkobiercy poprzedniego właściciela. Dla nas, jako nabywców, sprawa może skończyć się w sądzie, co jest procesem czasochłonnym i kosztownym.
Ryzyko rozbiórki lub wysokich kar – jeśli na nieruchomości dokonano samowolnych prac budowlanych bez odpowiednich pozwoleń, nowy właściciel może zostać obciążony kosztami rozbiórki lub obowiązkiem doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem, co wiąże się z dużymi kosztami.
Problemy z odsprzedażą nieruchomości – nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym jest trudna do sprzedaży, ponieważ potencjalni nabywcy będą obawiali się problemów, które mogą na nich przejść.
Brak możliwości kredytowania – banki często odmawiają udzielenia kredytu hipotecznego na nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym. Jeśli staramy się o kredyt, może to ograniczyć nam dostępność finansowania na zakup domu.

Umowy przedwstępne i rezerwacyjne

Zanim podpiszemy finalną umowę sprzedaży domu i staniemy się właścicielem danej nieruchomości, możemy zastosować jedną z dwóch rodzajów umów. Pierwsza z nich to tzw umowa przedwstępna. To formalny dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości w przyszłości. Jest wiążąca i określa istotne warunki, takie jak cena, termin oraz prawa i obowiązki stron. Daje stronom większe zabezpieczenie, ponieważ mają prawo dochodzić swoich roszczeń, a w razie niedotrzymania warunków mogą ubiegać się o zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem.

Kolejną jest umowa rezerwacyjna. Jest mniej sformalizowana i często wykorzystywana na wczesnym etapie negocjacji. Służy „zarezerwowaniu” nieruchomości na określony czas, w trakcie którego sprzedawca zobowiązuje się nie oferować jej innym klientom. Zwykle wiąże się z opłatą rezerwacyjną, która może być zwrócona, jeśli strony nie zawrą ostatecznej umowy. Warto jednak pamiętać, że nie daje prawa do żądania zawarcia umowy ostatecznej, przez co jest mniej zobowiązująca.

Plan zagospodarowania przestrzennego

Przed zakupem domu, warto zapoznać się również z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dzięki niemu dowiemy się, jaki jest plan na rozwój naszej okolicy, co pozwoli nam uniknąć różnego rodzaju niespodzianek. Mogą to być np. budowa autostrady czy zakładu przemysłowego w sąsiedztwie. Z MPZP dowiemy się też, czy w danej okolicy są ograniczenia co do wysokości budynków, odległości między nimi czy stylu architektonicznego. To zaś jest ważnym aspektem w przypadku np. rozbudowy domu w przyszłości.

Inspekcja stanu technicznego domu

Inspekcja stanu technicznego domu to szczegółowa ocena jego kondycji przed zakupem. Przeprowadzona powinna być przez wykwalifikowanego inspektora. Ma na celu wykrycie ewentualnych wad i problemów, które mogłyby mieć wpływ na bezpieczeństwo, koszty utrzymania lub konieczność remontów domu. Szczególną uwagę podczas jej wykonywania warto zwrócić na:

Konstrukcję budynku – ocenia się stabilność fundamentów, ścian nośnych i dachu. Pozwala to wykryć np. pęknięcia, osiadanie budynku lub zagrzybienie.
Dach – sprawdza się pokrycie, stan rynien, wentylację oraz ewentualne wycieki, które mogą powodować uszkodzenia i wilgoć wewnątrz domu.
Instalację elektryczną – weryfikacja przewodów, zabezpieczeń i tablicy elektrycznej pod kątem bezpieczeństwa i zgodności z normami.
Instalację wodno-kanalizacyjną – ocena stanu rur, przewodów odpływowych i jakości wody.
Ogrzewanie i wentylację – przegląd systemu ogrzewania (np. kotłów, grzejników) oraz wentylacji, aby zapewnić ich sprawność i efektywność energetyczną.
Okna i drzwi – sprawdza się ich szczelność, jakość izolacji oraz ewentualne uszkodzenia, które mogą wpływać na komfort cieplny i rachunki za ogrzewanie.
Izolację i wilgoć – ocenia się izolację cieplną ścian i poddasza oraz szuka oznak wilgoci i pleśni, co wpływa na komfort i zdrowie mieszkańców.
Stan elewacji i ścian – kontrola wykończenia zewnętrznego, aby wykryć ewentualne pęknięcia, uszkodzenia czy oznaki wilgoci.

Lokalizacja i otoczenie

Lokalizacja i otoczenie domu są jednymi z najważniejszych czynników wpływających na komfort życia, wartość nieruchomości i potencjalne koszty. Wybór odpowiedniego miejsca to kwestia estetyki i praktyczności. Warto tutaj zwrócić uwagę na to, czy okolica jest spokojna i bezpieczna oraz jaka jest struktura społeczna sąsiadów (np. czy to teren głównie rodzinny, biznesowy czy przemysłowy). Warto zorientować się również w poziomie hałasu i liczbie ruchliwych dróg. Nie bez znaczenia jest również dostępność komunikacji miejskiej i głównych dróg, co jest istotnym ułatwieniem w kwestii codziennych dojazdów do pracy czy szkoły. Warto zadbać również o wygodny dostęp do różnego rodzaju usług, takich jak sklepy, apteki, przychodnie, urzędy, jak też szkoły i przedszkola.

Niezwykle istotne będzie tutaj zapoznanie się z planem zagospodarowania przestrzennego. Planowane w przyszłości inwestycje (osiedla, centra handlowe) mogą potencjalnie zwiększyć wartość naszej nieruchomości, ale też wpłynąć na obniżenie komfortu życia. Warto wziąć to zatem pod uwagę, jeżeli najważniejsze jest dla nas np. otoczenie terenów zielonych.

Udogodnienia

Na podjęcie decyzji o zakupie domu może mieć wpływ opcja zakupu z jego wyposażeniem. Zakup domu z wyposażeniem może być korzystny, ale wymaga dokładnej analizy stanu i wartości oferowanych elementów. W tym celu powinniśmy dokładnie ocenić, czy wyposażenie, jego styl i funkcjonalność odpowiada naszym potrzebom. Musimy ocenić, czy jest w dobrym stanie i jakie ewentualne koszty mogą się pojawić po zakupie. Takie rozwiązanie to oszczędność czasu, jaki musielibyśmy przeznaczyć na wybór i zakup nowego wyposażenia we własnym zakresie.

Koszty eksploatacyjne

W procesie kupna domu powinniśmy oszacować przyszłe koszty utrzymania domu, tj. wydatki na ogrzewanie, prąd, czy podatki. Koszty ogrzewania zależą od rodzaju źródła ciepła oraz poziomu izolacji domu. Wysokość rachunków za prąd zależy w dużej mierze od energochłonności sprzętów i systemu oświetlenia. Przyszłe koszty możemy oszacować na podstawie rachunków dotychczasowych właścicieli oraz liczby urządzeń elektrycznych, które planujemy użytkować. Natomiast kwestię podatków, np. podatku od nieruchomości, możemy sprawdzić w urzędzie gminy – opłata będzie zależeć od wielkości naszej działki oraz stawek obowiązujących w danej gminie.

Różnice między zakupem domu od osoby prywatnej a dewelopera

Zakup domu od osoby prywatnej różni się od zakupu od dewelopera kilkoma istotnymi kwestiami, które mogą wpływać na proces i bezpieczeństwo transakcji.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu z rynku wtórnego

Przy zakupie domu od osoby prywatnej zachowajmy szczególną czujność. To istotne, ponieważ z reguły to właśnie ten rynek obarczony jest największym ryzykiem podczas zakupu. O ile dewelopera można sprawdzić, o tyle z osobą prywatną nie jest to już takie proste. Odpowiednie działanie pozwoli zabezpieczyć się przed problemami prawnymi i finansowymi oraz upewnić się, że inwestycja jest bezpieczna.

Na początek dokładnie przeanalizujmy księgę wieczystą i zweryfikujmy dokumenty potwierdzające prawo własności sprzedającego. Potwierdźmy w urzędzie kwestię granic działki. Ważną kwestią jest także historia nieruchomości – poznajmy powód sprzedaży domu, zapytajmy o stosunki sąsiedzkie czy ewentualne niezgodności budowlane. Ważne też, abyśmy dokładnie znali historię remontów czy modernizacji domu oraz otrzymali potwierdzenie, że były one wykonane zgodnie z przepisami i posiadają odpowiednie pozwolenia. Podczas sprawdzania stanu technicznego domu, wraz ze specjalistą zidentyfikujmy elementy, które mogą wymagać naprawy i wymiany. Tym sposobem ocenimy potencjalne koszty do uwzględnienia w budżecie.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu od dewelopera

Decydując się na zakup domu od dewelopera, ważne jest, abyśmy sprawdzili historię, doświadczenie i opinie innych nabywców na temat danej firmy. Poznajmy już zrealizowane projekty, a także sprawdźmy, czy deweloper posiada odpowiednie ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej oraz gwarancje na wykonane prace budowlane.

Zapoznajmy się także z umową deweloperską, która powinna zawierać kluczowe informacje chroniące interesy obu stron. Powinny się w niej znaleźć precyzyjne warunki transakcji, harmonogram budowy i standardy wykończenia domu. Równie ważne są zapisy o odpowiedzialności dewelopera za opóźnienia w realizacji inwestycji (kary umowne).

Koszty notarialne i podatkowe

Przy zakupie nieruchomości, zarówno od dewelopera, jak i od osoby prywatnej, musimy wziąć pod uwagę również koszty notarialne i koszty podatkowe. Mogą się różnić w zależności od rodzaju transakcji. Koszty notarialne to taksa notarialna i cena samych wypisów, których wysokość zależy między innymi od wartości nieruchomości i jest regulowana przepisami prawa.

Koszty podatkowe to podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatek od towarów i usług.W zależności od rodzaju transakcji występują różnice w opłatach. Przy zakupie od osoby prywatnej główne koszty to PCC (2% wartości nieruchomości) oraz taksa notarialna. Koszty notarialne mogą być wyższe w przypadku większej wartości nieruchomości. W przypadku zakupu domu od dewelopera nabywca płaci VAT (8% lub 23%, w zależności od rodzaju nieruchomości) zamiast PCC. Koszty notarialne są tutaj podobne, ale mogą wystąpić dodatkowe opłaty związane z umową deweloperską.

Na co patrzeć podczas zakupu domu w stanie surowym

Jeśli zdecydujemy się na zakup domu w stanie surowym, musimy zwrócić uwagę na kilka dodatkowych aspektów, aby upewnić się, że inwestycja będzie opłacalna. Najważniejsze będzie tutaj sprawdzenie stanu technicznego budynku. Warto wykonać to ze specjalistą, który oceni stan budowy i pomoże wykryć ewentualne problemy techniczne, których wbrew pozorom może być więcej niż w przypadku gotowego domu. Oprócz tego ważnym aspektem w przypadku zakupu domu w stanie surowym jest sprawdzenie aktualności pozwoleń na budowę i weryfikacja dziennika budowy. Pozostaje on bowiem w dokumentacji nieruchomości. Jest dla nas, jako przyszłych właścicieli, bardzo ważnym dokumentem, zawierającym informacje o przebiegu całego procesu budowy domu.

Podsumowanie

Zakup domu to ważna decyzja, która wiąże się z dużym zaangażowaniem finansowym, czasowym i organizacyjnym. Obejmuje koszty zakupu, późniejsze wydatki na wykończenie i utrzymanie domu, a także szereg formalności prawnych i procesów związanych z przygotowaniem odpowiedniej dokumentacji. Cały proces wymaga naszej uważności, dokładności i szeroko pojętej analizy, dotyczącej naszych potrzeb i możliwości.