O co pytać dewelopera podczas zakupu domu?

Podczas zakupu domu ważne jest zadanie serii pytań, które pomogą zapewnić przyszłych właścicieli o tym, że transakcja będzie bezpieczna, a sama nieruchomość negatywnie ich nie zaskoczy. Pytania te dotyczą trzech głównych obszarów: ogólne informacje o lokalizacji inwestycji, szczegółowe dane dotyczące samej nieruchomości, oraz aspekty prawne związane z umową. Odpowiednio sprecyzowane pytania do dewelopera pomogą uniknąć jakichkolwiek problemów w przyszłości.

Przygotuj listę pytań do dewelopera przed zakupem domu

Jeszcze przed pierwszy kontaktem z deweloperem warto wiedzieć jakie pytania zadać tak, aby rozwiać wszelkie wątpliwości. Dokładna analiza umowy deweloperskiej to jedno, ale kwestia rzeczy, których może na niej nie być to zupełnie inna sprawa. Warto zatem przygotować kompleksową listę pytań dotyczących zarówno samej umowy jak i pozostałych kwestii związanych z zakupem nieruchomości. Wszystkie pytania podzielić można na 3 grupy:

• pytania najogólniejsze — to te dotyczące ogólnych informacji o samej lokalizacji;
• pytania dotyczące konkretnej nieruchomości;
• pytania szczegółowe dotyczące kwestii prawnych.

Od czego zacząć pozyskiwanie wiedzy o przyszłej inwestycji?

Zanim w ogóle zaczniemy interesować się naszą przyszłą nieruchomością, na początku każdej poważnej inwestycji czy to w nieruchomość, czy jakiejkolwiek innej, zawsze należy sprawdzić podmiot, z którym chcemy nawiązać współpracę. W tym celu warto, chociażby zapytać o poprzednie inwestycje dewelopera. W Polsce istnieje ponadto szereg stron internetowych, które pozwalają dokładnie sprawdzić dewelopera jeszcze zanim w ogóle się z nim skontaktujemy.

Kiedy już kwestie związane z samym podmiotem mamy z głowy, trzeba przejść do tych związanych z nieruchomością. Na początku zdecydowanie warto dowiedzieć się najbardziej ogólnych rzeczy dotyczących inwestycji i jej lokalizacji. Aspekty, którymi należy się zainteresować, decydując się na zakup domu od dewelopera, to np.:

• Lokalizacja
  • Jak blisko centrum znajduje się mieszkanie?
  • Jakie udogodnienia znajdują się w jego pobliżu (sklepy/restauracje/salony fryzjerskie czy kosmetyczne itp.)?
  • Czy dom jest zlokalizowany blisko miejsca pracy lub szkoły?
  • Czy sąsiedztwo sprawia przyjazne wrażenie?
• Zaplanowane remonty/budowy w okolicy nowego domu
  • Czy w pobliżu nieruchomości nie planuje się wybudowanie nowej dużej inwestycji (ruchliwa ulica/ nowa galeria handlowa itd)
• Klasyfikacja działek w okolicy nowego domu — to kwestia powiązana z tą powyżej. Dzięki sprawdzeniu jakie działki znajdują się w okolicy, będziemy pewni, że nie powstanie obok na przykład jakaś fabryka.

Podstawowe pytania do dewelopera dotyczące nieruchomości

Odpowiedzi na te pytania w większości zawarte są już na etapie sporządzenia umowy przedwstępnej. Dotyczą samego stanu nieruchomości.

• Z jakiego materiału wykonany jest budynek?
• Jaki jest standard wykończenia budynku?
• Co znajduje się w standardzie deweloperskim?
• Czy budynek posiada elewację?
• Jakie dodatkowe wyposażenie znajduje się wewnątrz budynku? (klimatyzacja, automatyka, fotowoltaika itd)
• Czym ogrzewany jest dom?
• Jak duża jest powierzchnia budynku i działki?

Przed kupnem sprawdzić należy również wzór umowy i o wszystkie kwestie, które nie są jasne, również warto zapytać dewelopera podczas takiej rozmowy. Ważne, żeby przed nabyciem mieszkania zdobyć informacje dotyczące wszystkich aspektów, które budzą zastrzeżenia. Pytania dotyczące umowy to te najtrudniejsze, jednak zdecydowanie również najbardziej istotne.

Pytania szczegółowe związane z kwestiami prawnymi

Nie można oczywiście pominąć aspektów formalnych. W tym zakresie należy między innymi zadać pytania dotyczące umowy takie jak:

• Jakie są kary niewywiązania się z umowy? – Taka konsekwencja prawna zwykle dotyczy obu stron. W przypadku dewelopera kara zazwyczaj jest spowodowana opóźnieniem w przeniesieniu własności. Jeśli chodzi o nabywcę, karę poniesie w przypadku na przykład odstąpienia od umowy deweloperskiej.
• Jaki jest numer księgi wieczystej? Dzięki temu zmniejsza się szansa kupna nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym.
• Pytania o prospekt informacyjny. Tego rodzaju dokument powinien być udostępniony osobie, która planuje zakup domu. Prospekt zawiera między innymi istotne kwestie prawne. Powinien się tam też znaleźć opis innych nieruchomości dewelopera.
• Jakie są warunki odstąpienia od umowy? – Przed kupnem warto zapytać o warunki rezygnacji, które później będą zamieszczone w umowie deweloperskiej. Odstąpienie od przedwstępnej umowy deweloperskiej często wiąże się z karami.
• Jaki jest termin oddania inwestycji? – Dzięki tej informacji można dowiedzieć się, kiedy wprowadzenie się do mieszkania będzie możliwe.
• Jakie są zasady rezerwacji nieruchomości? – Umowa rezerwacyjna zabezpiecza zarówno nabywcę, jak i dewelopera. Zazwyczaj na tym etapie trzeba zapłacić deweloperowi pewną kwotę. W zamian za to właściciel składa pisemną deklarację, w której zobowiązuje się do przekazania lokum.

Niezależnie od tego, czy nabywca decyduje się na zakup domu w stanie deweloperskim, czy na dom pod klucz, powinien zapytać dewelopera o wszystko. Nawet jeżeli niektóre pytania mogą okazać się nietrafione. Godny zaufania podmiot udzieli wyczerpujących odpowiedzi i bez problemu udostępni ważne dokumenty dotyczące inwestycji takie jak prospekt informacyjny czy numer księgi wieczystej. Zawsze należy sprawdzić przed zakupem wszystkie możliwe kwestie, które przyjdą nam do głowy. Tak, aby po kilku latach nie żałować inwestycji.

Dodatkowe pytania do dewelopera

Ponad powyższym podziałem istnieje ponadto sporo dodatkowych pytań, które można zadawać deweloperowi. Warto zwrócić uwagę na wszystkie kwestie, które wzbudzają naszą ciekawość. Mogą to być na przykład pytania typu:

• Czy można dokonać własnych zmian w projekcie wnętrza lub wykończeniu? – Pozwala to ocenić możliwość dostosowania nieruchomości do własnych potrzeb i gustów.
• Jakie są przewidywane koszty eksploatacyjne nieruchomości? – Pomaga oszacować miesięczne koszty utrzymania domu.
• Czy teren wokół nieruchomości będzie zagospodarowany? – Pytanie dotyczy planów na zagospodarowanie przestrzeni wspólnej, np. ogrodów, placów zabaw.
• Czy istnieje możliwość wcześniejszego obejrzenia przykładowych realizacji dewelopera? – Pozwoli ocenić jakość wykonania i standard wykończenia.
• Jakie są warunki gwarancji na wykonane prace i materiały? – Ważne dla oceny bezpieczeństwa i trwałości inwestycji.
• Czy deweloper przewiduje dodatkowe opłaty, które mogą pojawić się po zakupie? – Umożliwia lepsze zaplanowanie budżetu.
• Jaki jest status prawny gruntu, na którym stoi budynek? – Kluczowe dla zrozumienia prawnego bezpieczeństwa transakcji.
• Czy w cenie mieszkania jest miejsce parkingowe/garaż? – Informacja o dodatkowych kosztach związanych z parkowaniem.
• Jak wygląda proces zgłaszania ewentualnych usterek i ich naprawy po przekazaniu nieruchomości? – Warto wiedzieć, jak szybko można spodziewać się interwencji w przypadku wykrycia wad.
• Czy w planach jest dalsza rozbudowa osiedla lub budynków w bezpośrednim sąsiedztwie? – Daje wyobrażenie o przyszłym otoczeniu i ewentualnych zmianach w poziomie hałasu czy dostępie do udogodnień.

Podsumowanie

Przy zakupie domu ważne jest, aby zwrócić uwagę na szereg istotnych kwestii, które mogą wpłynąć na bezpieczeństwo i zadowolenie z inwestycji. To, o co pytać dewelopera, zawsze powinno być podyktowane chęcią zaspokojenia wiedzy w pełni. Należy pamiętać, że każda odpowiedź powinna być precyzyjna i wyczerpująca. Jeżeli ktoś zaczyna uciekać od tematu, powinno to wzbudzić nasze podejrzenia. Dokładne zrozumienie warunków transakcji i charakterystyki nieruchomości pomoże w dokonaniu świadomego wyboru i zapewni satysfakcję z przyszłego domu.