Ile wynosi i kiedy trzeba zapłacić podatek od kupna domu?

Otrzymanie kluczy do nowego mieszkania to wyjątkowa
chwila. Tuż po niej nadchodzi jednak zaskoczenie – zakup nieruchomości wiąże
się bowiem z wieloma dodatkowymi opłatami. Wśród nich może pojawić się podatek
od kupna domu. Kiedy go zapłacimy? Ile mamy na to czasu? Zebraliśmy odpowiedzi
na najważniejsze pytania, by rozwiać wątpliwości wokół tej formy opodatkowania.

Kiedy należy zapłacić podatek od zakupu domu?

Podatkiem od kupna domu określamy podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC). Jest on uzależniony od wartości rynkowej kupowanego mieszkania – z reguły im wyższa cena nieruchomości, tym wyższy podatek. PCC obowiązuje w przypadku zakupów na rynku wtórnym, a także w niektórych przypadkach po otrzymaniu darowizny. Ważne jest, by zawczasu dowiedzieć się, jaką wysokość podatku musimy uiścić – od razu będziemy mogli doliczyć właściwą kwotę podczas planowania budżetu.

Kupno domu od osoby prywatnej

Przy zakupie nieruchomości od osoby prywatnej musimy odprowadzić podatek od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości. Nowe przepisy stwarzają jednak możliwość uniknięcia tej opłaty. Jeśli jest to nasze pierwsze lokum nabywane na własność, skorzystamy z ulgi całkowicie zwalniającej nas z PCC. Jest ona przeznaczona również dla osób, które posiadają udział w nieruchomości nabyty poprzez dziedziczenie (w wartości nieprzekraczającej 50%).

Podatek od zakupu domu z rynku wtórnego

Istnieją sytuację, kiedy prywatne domy sprzedaje instytucja. Dzieje się tak np. na skutek zajęcia przez komornika. Tutaj również jednak musimy liczyć się z podatkiem w wysokości 2% wartości lokalu, którego unikniemy w ramach ulgi na pierwsze mieszkanie. Warto też pamiętać, że wbrew pozorom rynek wtórny to nie tylko wieloletnie mieszkania, przez które przewinęły się dziesiątki lokatorów. Jeśli osoba fizyczna najpierw zakupi dom na rynku pierwotnym (od dewelopera), a następnie od razu go odsprzeda, możemy natrafić na zupełnie nowy i nieużywany lokal.

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Kwestia podatków wygląda nieco inaczej w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera. Pojedynczy zakup mieszkania nie wiąże się co prawda z naliczeniem PCC, jednak nabycie dużej liczby mieszkań w ramach jednego budynku lub kompleksu już tak. Dzieje się tak, gdy wchodzimy w posiadanie co najmniej 6 lokali mieszkalnych – a co więcej, stawka PCC jest wtedy aż trzy razy większa i przyjmuje 6%. Obowiązek zapłacenia tego podatku nie zwalnia nas także z konieczności zapłaty VAT-u. Jak widać, hurtowy zakup nieruchomości na rynku pierwotnym jest zatem obwarowany wyjątkowo wysokimi opłatami.

Podatek od darowizny domu

Zupełnie inne przepisy obowiązują nas, gdy nieruchomość otrzymujemy nieodpłatnie (na przykład w darowiźnie lub spadku). Z reguły są to sytuacje, w których nie obowiązuje podatek PCC, zaś podatek od spadków i darowizn. Wysokość opłaty zależy tutaj głównie od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą. Wyróżniamy trzy grupy:

pierwszą – w jej skład wchodzą małżonek, wstępni (rodzice, dziadkowie), zstępni (dzieci, wnuki), rodzeństwo, zięć, synowa, pasierb, macocha, ojczym oraz teściowie;
drugą – znajdują się w niej m.in. bratankowie, siostrzeńcy, rodzeństwo rodziców i małżonkowie rodzeństwa;
trzecią – składają się na nią wszyscy inni nabywcy.

W zależności od grupy obowiązują nas inne stawki podatku. Na ostateczną kwotę wpływ ma także nadwyżka, czyli różnica pomiędzy podstawą a kwotą wolną.

Jaką deklarację podatkową należy złożyć i ile mamy na to czasu?

Zapłata podatku od zakupu nieruchomości odbywa się bez konieczności wypełniania żadnych dodatkowych dokumentów. Nie składamy wtedy osobnej deklaracji PCC-3 – nie ma takiej potrzeby, ponieważ wszystkich niezbędnych formalności dokonujemy u notariusza. Uiszczenie tego podatku jest zatem znacznie ułatwione, a termin 14 dni na jego uregulowanie interesuje przede wszystkim działającego w naszym interesie prawnika.

O czym jeszcze należy pamiętać?

Informacja, czy musimy zapłacić podatek od zakupu nieruchomości, jest bardzo ważna. To jednak nie wszystko. Równie istotne okazuje się także poznanie stawki podatku od nieruchomości płatnej corocznie. Nie bez znaczenia jest także zebranie dokumentów potrzebnych do rozliczenia się ze wszystkich obowiązujących nas świadczeń na rzecz skarbu państwa.

Podatek od nieruchomości płatny corocznie

Podatek od nieruchomości to zupełnie inny podatek niż PCC. O ile PCC płacimy jednorazowo po zakupie mieszkania, to podatek od nieruchomości ponosimy cyklicznie przez cały okres posiadania lokalu. Trzeba pamiętać, że jego stawki są ruchome – ustalane na podstawie uchwały rady gminy. Samorządy uwzględniają w swojej decyzji różne czynniki, takie jak zamożność mieszkańców i specyfikę regionu. Nie mogą jednak przekroczyć maksymalnej stawki ustalonej w obwieszczeniu przez Ministra Finansów.

Dokumenty potrzebne do zapłaty podatku

Zapłata podatku od nabycia nieruchomości następuje u notariusza i nie wymaga wypełniania żadnych deklaracji. Do opłacenia podatku od nieruchomości będziemy natomiast potrzebować druku IN-1 (Informacja o nieruchomościach i obiektach budowlanych) wraz ze stosownymi załącznikami. Po jego złożeniu musimy oczekiwać na otrzymanie decyzji o wysokości podatku.

FAQ

Ile wynosi PCC od zakupu nieruchomości?

Stawka podatku od czynności cywilno-prawnych w przypadku nabycia nieruchomości na rynku wtórnym wynosi obecnie 2% wartości nieruchomości. Musimy obliczyć więc wysokość opłaty na podstawie ceny zakupionego mieszkania. Przykładowo, jeśli nabywamy drugi dom za 500 000 złotych, kwota podatku wyniesie 10 000 złotych. Zdarza się jednak, że cena i wartość lokalu znacznie się od siebie różnią. Jedną z takich sytuacji jest zakup mieszkania w złym stanie, lecz po zawyżonej cenie. Możemy wtedy argumentować przed właściwym organem podatkowym, że nasze PCC powinno zostać obniżone ze względu na gorsze warunki lokalowe. Jeśli okaże się to konieczne, organ zdecyduje o powołaniu biegłego i oszacowaniu wartości nieruchomości.

Jak uniknąć podatku od kupna domu?

Istnieją sytuacje, w których możemy uniknąć płacenia PCC. Należą do nich:

zakup mieszkania od dewelopera;
w niektórych przypadkach nabycie nieruchomości w wyniku darowizny lub dziedziczenia;
zakup mieszkania na podstawie własnościowego prawa spółdzielczego;
wykupienie mieszkania na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska;
wykupienie lokalu komunalnego na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Czy można odliczyć podatek od kupna domu?

Jeśli kupujemy lokal i zamierzamy przeznaczyć go na cele mieszkaniowe, podatku PCC ani VAT-u nie można odliczyć. Sprawa wygląda inaczej, gdy jesteśmy przedsiębiorcami i poszukujemy nieruchomości do celów komercyjnych. Gdy nabędziemy lokal i wykorzystamy go na użytek prowadzenia działalności gospodarczej, możemy wliczyć VAT w koszty uzyskania przychodu. Pozwoli nam to z czasem odzyskać kwotę poniesioną z tytułu tego podatku.

Co jeżeli nie zapłacę podatku w terminie?

Zapłacenie podatku od zakupu nieruchomości spoczywa na notariuszu – to on przekazuje właściwą kwotę do urzędu. Termin uiszczenia opłaty to 14 dni, a jeśli do tego czasu płatność nie zostanie uregulowana, mogą czekać nas nieprzyjemności, takie jak doliczenie dodatkowych odsetek. Warto upewnić się zatem, czy wszystko zostało dopełnione w odpowiednim czasie.

Czy podatek od kupna domu można zapłacić przez internet?

Obowiązek wniesienia podatku PCC spoczywa na notariuszu. To on opłaca go w urzędzie – zazwyczaj dolicza więc odpowiednią kwotę do ogólnych kosztów uzyskania aktu notarialnego. Co za tym idzie, podatek zostanie od nas pobrany już przy okazji podpisywania aktu kupna-sprzedaży i nie będziemy musieli uiścić go samodzielnie. Jeśli natomiast obowiązuje nas zapłata podatku VAT, to zostanie on wliczony w cenę nabywanej nieruchomości. Wystarczy więc, że uregulujemy w terminie całą należność za mieszkanie.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości wiąże się z wieloma dodatkowymi kosztami, z których na początku możemy zupełnie nie zdawać sobie sprawy. W niektórych przypadkach konieczna będzie zapłata podatku PCC lub podatku VAT. Przepisy prawne przewidują jednak ulgi po spełnieniu określonych warunków (na przykład zniesienie podatku PCC przy zakupie pierwszej w życiu nieruchomości). W naszym interesie jest zatem dokładnie zapoznać się z obowiązującymi przepisami i przeanalizować, jakie stawki będą nas obowiązywać i w jakim terminie musimy je uiścić. Unikniemy w ten sposób nieprzewidzianych opłat i będziemy mogli bez przeszkód cieszyć się nowym mieszkaniem.