Co to jest powierzchnia użytkowa i jak ją obliczyć?

Wydaje się, że obliczenie powierzchni użytkowej domu nie powinno być problemem. Okazuje się jednak, że pojęcie to definiowane jest przez różne akty prawne w nieco odmienny sposób. Jak obliczyć metraż domu przy odbiorze od dewelopera? Jakich obliczeń użyć, gdy dziedziczy się nieruchomość lub płaci podatek? Przekonajmy się.

Powierzchnia użytkowa domu — definicja

Kupujący dom ma styczność z pojęciem powierzchni użytkowej po raz pierwszy przy jego odbiorze. Nieco później, podczas płacenia podatku z tytułu nabycia nieruchomości, również. Może być inna dla osób, które kupują nowy dom, a dla tych, którzy go dziedziczą.

W przypadku odbioru domu od dewelopera bazuje się przede wszystkim na zapisach art. 34 ustawy Prawo budowlane, na Rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz Polskiej Normie PN-70/B-02365. Chcąc opłacić podatek od nabytej nieruchomości, stosuje się reguły ustalone w art. 1a ust. 1 pkt 5 Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 1991 roku.

Zgodnie z ich definicją powierzchnia użytkowa to powierzchnia wyrażona w metrach kwadratowych, którą mierzy się po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach budynku. Nie wlicza się do niej przestrzeni wspólnych oraz tych, na których nie ma możliwości jej użytkowania. Jak na przykład ściany działowe. Pomiarów dokonuje się już po oddaniu obiektu do użytkowania.

Przy ustalaniu wysokości opodatkowania od spadku lub darowizny, powierzchnia użytkowa domu jest ustalana zgodnie z wytycznymi z Ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Powierzchnię użytkową wpisuje się do księgi wieczystej. Chociaż podaje ją deweloper, warto zadbać o to, żeby sprawdził ją też niezależny fachowiec.

Pamiętaj też, że jeszcze innym pojęciem jest powierzchnia netto. Jest z reguły większa od użytkowej. Mierzy się ją wewnątrz budynku, ale wliczają się do niej powierzchnie, które można zdemontować. Warto zwrócić na to uwagę podczas przeglądania ofert nieruchomości i przy podpisywaniu umowy.

Powierzchnia użytkowa a powierzchnia mieszkalna

Wbrew pozorom te dwa pojęcia nie są ze sobą tożsame. Powierzchnia mieszkalna nie obejmuje pomieszczeń gospodarczych i użytkowych – odnosi się wyłącznie do przestrzeni przeznaczonej do zaspokajania potrzeb mieszkalnych. Nie wliczają się do niej klatki schodowe, szyby wind czy pomieszczenia techniczne, np. kotłownia.

Jest ona więc częścią powierzchni użytkowej. Ta druga jest więc przeważnie większa, ale nie może być mniejsza. Powierzchnię mieszkalną liczy się po to, żeby ustalić, czy nieruchomość będzie odpowiadała liczbie domowników i ich potrzebom. Na jej podstawie określa się także koszty eksploatacyjne związane z czynszem lub ogrzewaniem.

Co wlicza się do powierzchni użytkowej?

Pierwszego pomiaru powierzchni użytkowej dokonuje się, gdy budynek jest już oddany do użytku. Aby go odpowiednio wykonać, mierzy się wszystkie pomieszczenia użytkowe znajdujące się w nieruchomości.

Do powierzchni użytkowej wliczają się:

pomieszczenia mieszkalne (np. pokoje, kuchnie, sypialnie);
przestrzenie użytkowe (np. korytarze, łazienki, schowki);
ogrody zimowe;
antresole;
wbudowane szafy ścienne;
schowki i garderoby.

W przypadku spadków oraz darowizn do powierzchni użytkowych nie wlicza się piwnica.

Jak mierzyć powierzchnię użytkową?

Wyliczeń metrażu dokonuje się z dokładnością do jednego centymetra. Wszystkie podawane metry kwadratowe zapisuje się z dokładnością do drugiego miejsca po przecinku (np. pomieszczenie o wymiarach 7,25 m x 5,5 m ma 39,88 metra kwadratowego, chociaż wynik mnożenia to 39,875).

Przy mierzeniu powierzchni użytkowej domu pomijamy:

balkony;
schody wewnętrzne;
loggie;
poddasza nieużytkowe;
ściany nośne i działowe.

Pomiary wykonuje się już po tym, jak ściany zostaną otynkowane. Metraż zajmowany przez ściany i listwy przypodłogowe nie jest wliczany. Pomija się także przejścia i drzwi.

Pomiarów dokonuje osoba, która posiada stosowne uprawnienia i działa na zlecenie dewelopera. Chcąc jednak zmierzyć powierzchnię domu samodzielnie, należy zaopatrzyć się w precyzyjne urządzenia pomiarowe. Taki pomiar nie będzie miał mocy prawnej, ale pozwoli Ci zweryfikować, czy fachowiec dobrze wywiązał się ze swojego zadania.

Dla budynków, w przypadku których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony po 19 września 2020 roku, nie jest już możliwe doliczenie do powierzchni użytkowej mieszkania lub domu ścianek działowych.

Podczas mierzenia powierzchni użytkowej wykonuje się także pomiary poddasza, jeśli będzie ono nadawało się do wykorzystania przez mieszkańców do celów mieszkalnych, technicznych lub gospodarczych.

Jak obliczyć powierzchnię użytkową całego domu?

Powierzchnia użytkowa całego domu to suma metraży wszystkich pomieszczeń i przestrzeni, które spełniają stawiane przez prawo wymagania. Pomija się tutaj elementy, których nie bierze się pod uwagę. Warto pamiętać, że w przypadku obliczeń na potrzeby podatkowe warunki będą nieco inne.

Wszystkie związane z tym kwestie regulują przepisy i normy:

Ustawa Prawo budowlane;
Rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego;
Polskie Normy;
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych;
Ustawa o podatku od spadków i darowizn.

Obliczając metraż domu jednorodzinnego, uwzględnia się garaże, pomieszczenia gospodarcze i kotłownie. Wlicza się też poddasza użytkowe. Należy przy tym zachować zgodność z przepisami dotyczącymi tego, jak liczona jest powierzchnia przy mniejszej wysokości pomieszczeń.

Podczas dokonywania pomiarów warto zadbać o to, żeby zapisywać osobno wyniki z wszystkich pomieszczeń. Należy też zanotować, na podstawie których przepisów były wykonywane obliczenia.

FAQ

Czy garaż wlicza się do powierzchni użytkowej?

Tak. Zgodnie z przepisami garaż, także podziemny, wlicza się do powierzchni użytkowej domu. Pomieszczenie to musi być jednak częścią budynku. W sytuacji, gdy garaż jest budynkiem wolnostojącym – nie styka się z domem żadną ze ścian i nie ma do niego bezpośredniego przejścia – jest on traktowany jako osobny obiekt budowlany.

W sytuacji, gdy wysokość garażu wynosi mniej niż 2,2 metra (ale więcej niż 1,4 m), wówczas jego metraż liczy się tylko w połowie.

Jak oblicza się powierzchnię użytkową pod skosami?

W niektórych przypadkach obliczanie powierzchni przebiega inaczej. Powierzchnia użytkowa poddasza liczona jest zależnie od tego, jaka jest wysokość między podłogą a sufitem w danym miejscu.

Jeżeli przestrzeń ma wysokość od 140 do 220 cm, wówczas liczy się ją jako 50%.

Przykład:

Pokój na poddaszu ma 20 metrów kwadratowych, z czego połowa znajduje się pod skosem w przedziale od 2,2 do 1,4 m. Oznacza to, że połowę powyżej tej wysokości liczy się normalnie, a z drugiej połowy wlicza się jedynie 50%. Pomieszczenie ma więc 15 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej.

Przestrzenie o wysokości poniżej 140 centymetrów nie są w ogóle wliczane. Nie bierze się pod uwagę także poddaszy nieużytkowych.

Warto jednak pamiętać, że jeśli obliczana jest powierzchnia całkowita budynku, wówczas wysokość nie ma znaczenia i każda przestrzeń jest do niej wliczana.

Czy przestrzenie wspólne w budynkach wielorodzinnych są wliczane do powierzchni użytkowej mieszkań?

Przestrzenie wspólne w budynkach wielorodzinnych stanowią odrębną nieruchomość. Nie są więc wliczane do powierzchni użytkowej mieszkania.

Do części wspólnych zalicza się m.in.:

korytarze, klatki schodowe;
windy;
pomieszczenia techniczne;
teren wokół budynku.

Części wspólne budynku wielorodzinnego stanowią odrębną nieruchomość wspólną, której współwłaścicielami są wszyscy właściciele lokali. Koszty utrzymania i remontu tych części są dzielone między właścicieli proporcjonalnie do ich udziałów we współwłasności.

Właściciel mieszkania ma tym większy udział we własności przestrzeni wspólnych, im większa jest powierzchnia użytkowa jego własnego lokalu.

Od jakiej wysokości liczy się powierzchnię użytkową?

Metraż pomieszczeń, których wysokość przekracza 2,2 metra, zalicza się w 100% do powierzchni użytkowej domu. Jeśli wysokość mieści się w przedziale od 1,4 do 2,2 metra, wówczas udział spada do 50%. Wszystkie przestrzenie, których wysokość jest niższa niż 1,4 metra, są pomijane podczas obliczania powierzchni użytkowej. Wliczają się one natomiast wtedy, gdy liczy się metraż całkowity budynku.

Obliczanie powierzchni użytkowej przy skosach wykonuje się w ten sam sposób – nie ma znaczenia, czy sufit ma stałą wysokość, czy też się ona zmienia. Liczy się jedynie to, w którym przedziale się mieści.

Czy piwnica wlicza się do powierzchni użytkowej?

I tak i nie. W przypadku zakupy nieruchomości od dewelopera lub kogokolwiek innego, tak, wlicza się. Jednak jeżeli nieruchomość odziedziczyliśmy w spadku, piwnica nie będzie częścią powierzchni użytkowej.

Podsumowanie

Powierzchnia użytkowa domu to suma metraży pomieszczeń dostępnych do stałego użytkowania, mierzona po wewnętrznej długości ścian, bez uwzględniania ścian działowych, klatek schodowych i innych elementów strukturalnych. Zalicza się do niej pokoje, kuchnie, łazienki, oraz inne przestrzenie mieszkalne i użytkowe, jak ogrody zimowe czy antresole. Jej pomiar ma duże znaczenie w trakcie nabycia nieruchomości. To właśnie od niej zależy, ile rzeczywiście miejsca w domu będziemy mieli dla siebie.