Rynek pierwotny czy wtórny – który lepiej wybrać?

Zakup domu lub mieszkania to decyzja, której bez wątpienia nie podejmuje się z dnia na dzień. Wymaga dużych nakładów finansowych więc, aby cieszyć się jej efektem, warto zastanowić się nad kilkoma kwestiami. Jedną z nich z pewnością jest wybór rynku. Zarówno ten pierwotny, jak i wtórny mają swoje plusy i minusy. Czym dokładnie się różnią? Co brać pod uwagę decydując się na zakup nieruchomości niezależnie od wybranej opcji? Przekonajmy się.

Co to jest rynek pierwotny, a co to jest rynek wtórny?

Rynek pierwotny to segment rynku, na którym dobra lub aktywa oferowane są po raz pierwszy, a transakcja przebiega bezpośrednio między producentem lub emitentem a nabywcą. W przypadku nieruchomości oznacza to zatem sprzedaż mieszkań, domów lub lokali użytkowych, które nie były wcześniej użytkowane — zazwyczaj bezpośrednio od dewelopera. Obiekty te są oddawane w standardzie deweloperskim lub w pełni wykończone.

Rynek wtórny obejmuje dobra lub aktywa, które miały już wcześniejszych właścicieli, a transakcja zachodzi najczęściej między osobami fizycznymi. W kontekście nieruchomości są to mieszkania, domy lub lokale użytkowe z historią użytkowania — często umeblowane, czasem wymagające remontu. Sam proces zakupu wiąże się też z nieco innym trybem negocjacji i odpowiedzialnością sprzedającego za stan techniczny nieruchomości.

Zalety i wady rynku pierwotnego

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym z pewnością będzie odpowiedni dla osób szukających nowoczesnych i bardzo komfortowych rozwiązań. Główne walory tego rozwiązania to:

Nowoczesne technologie – nowe budynki powstają zgodnie z aktualnymi normami budowlanymi i energetycznymi. Oznacza to np. znacznie lepszą izolację cieplną, wyższy komfort użytkowania oraz niższe koszty eksploatacji.
Możliwość indywidualnej aranżacji – kupując dom lub mieszkanie na etapie budowy, można dopasować wykończenie wnętrz do własnych potrzeb. Deweloperzy często umożliwiają wybór materiałów, rozmieszczenie gniazdek czy zmiany ścianek działowych.
Brak konieczności remontu – nowa nieruchomość nie wymaga żadnych napraw, wymiany instalacji ani dodatkowych prac modernizacyjnych. Wszystko jest nowe i objęte gwarancją.
Gwarancje deweloperskie – każda nowa nieruchomość objęta jest rękojmią i gwarancją. Oznacza to, że w razie usterek kupujący może dochodzić swoich praw bez ponoszenia dodatkowych kosztów.

Mimo licznych zalet rynek pierwotny ma również pewne wady, które warto uwzględnić przed podjęciem decyzji. Przede wszystkim są to znacznie wyższe ceny zakupu w porównaniu do rynku wtórnego. Ceny są odczuwalne zwłaszcza w dużych miastach i popularnych lokalizacjach. Do tego niekiedy dochodzi konieczność oczekiwania na zakończenie budowy. W niektórych przypadkach problemem może być również brak rozwiniętej infrastruktury wokół nowego osiedla. Dotyczy to sytuacji, gdy inwestycja powstaje w nowej dzielnicy.

Zalety i wady rynku wtórnego

Najważniejsze zalety rynku wtórnego to m.in.:

Niższa cena zakupu – nieruchomości z rynku wtórnego zazwyczaj są tańsze niż nowe lokale. Ma to bardzo duże znaczenie przy ograniczonym budżecie lub w sytuacji, gdy zależy Ci na większym metrażu w niższej cenie.
Możliwość szybkiego wprowadzenia się – transakcje na rynku wtórnym można sfinalizować w ciągu kilku tygodni. Co warto zauważyć, lokal często jest gotowy do zamieszkania od razu.
Rozwinięta infrastruktura – starsze budynki zazwyczaj znajdują się w dzielnicach o ugruntowanej pozycji. O dostęp do szkół czy sklepów często nie trzeba się zatem martwić.
Widoczny stan techniczny – oglądając lokal, możesz ocenić jego rzeczywisty stan i jakość wykonania. Dzięki temu szanse na trafiony zakup są całkiem spore.

Pomimo tych atutów rynek wtórny ma także pewne minusy. Przede wszystkim nieruchomości używane mogą wymagać kosztownych remontów, a więc wymiany instalacji, podłóg, okien czy generalnego odświeżenia wnętrza. Brak gwarancji wpływa na to, że wszystkie te usterki obciążają nowego właściciela. Należy ponadto uważać na kwestie formalne. Dla klientów niebezpieczny jest, chociażby nieuregulowany stan prawny. Zakup z rynku wtórnego wymaga zatem skrupulatnej weryfikacji dokumentów oraz stanu technicznego budynku.

Porównanie kosztów zakupu i utrzymania

Nowe mieszkania i domy od dewelopera są z reguły droższe początkowo. Firma wlicza w to bowiem m.in. koszty budowy, wykończenia części wspólnych, gruntu, marketingu i swoją marżę. Na rynku wtórnym ceny są natomiast niższe. Warto tu jednak wspomnieć, że zazwyczaj nie zawierają podatku PCC, który wynosi 2% wartości transakcji. Do tego często dochodzi prowizja pośrednika, jeśli korzystamy z usług agencji.

Prawdziwy koszt mieszkania lub domu to jednak znacznie więcej niż tylko kwota z ogłoszenia. Kupując nowe mieszkanie lub dom, nabywca otrzymuje lokal z nowoczesnymi instalacjami, tynkami i przygotowaną posadzką – tzw. stan deweloperski. Taki standard daje dużą swobodę aranżacji i pozwala urządzić wnętrze w pełni zgodnie z własnym gustem i potrzebami. Koszt wykończenia zależy natomiast od metrażu i potrzeb przyszłych mieszkańców. Mieszkania z rynku wtórnego mogą być gotowe do zamieszkania, szczególnie jeśli zostały wcześniej wyremontowane. Warto jednak pamiętać, że wiele z nich wymaga choćby częściowego odświeżenia, a niekiedy gruntownego remontu. Może on dotyczyć wymiany instalacji, okien, czy naprawy podłóg. Koszty, które należy ponieść bezpośrednio po zakupie będą zatem w ogromnym stopniu zależały od tego jak dokładnie sprawdzono nieruchomość przed jej nabyciem.

Warto również wspomnieć, że nowe budynki są lepiej zaprojektowane pod względem energetycznym. Grubsze ściany, nowoczesne okna, systemy ogrzewania i wentylacji przekładają się na niższe rachunki za media. W przypadku starszych nieruchomości sytuacja może wyglądać inaczej. Wiele z nich powstało w czasach innych norm budowlanych, co może skutkować nieco wyższym zużyciem energii. Oczywiście wiele zależy tutaj od stanu technicznego budynku oraz ewentualnych modernizacji przeprowadzonych przez poprzednich właścicieli.

Aspekt	Rynek pierwotny (nowe)	Rynek wtórny (używane)
Cena zakupu	Wyższa ale zawiera VAT	Niższa ale należy doliczyć PCC (2%)
Prowizja pośrednika	Zazwyczaj brak, kupno bezpośrednio od dewelopera	Często 1,5–3% wartości nieruchomości
Koszt wykończenia/remontu	Wykończenie od podstaw – pełna personalizacja	Odświeżenie lub generalny remont – zakres zależny od stanu technicznego
Stan techniczny	Nowoczesne instalacje, nowe materiały	Różny – zależny od wieku, remontów, jakości wykończenia
Gwarancja	Rękojmia dewelopera	Brak gwarancji – pełna odpowiedzialność kupującego
Koszty eksploatacji	Niższe – nowoczesne ogrzewanie, dobra izolacja	Potencjalnie wyższe – starsze systemy i słaba izolacja
Wpływ na układ wnętrz	Możliwość zmian na etapie budowy	Ograniczona – zmiany często wymagają remontu
Bezpieczeństwo techniczne	Brak ukrytych usterek, wszystko nowe	Ryzyko awarii i nieujawnionych problemów technicznych

Jak można zaoszczędzić, kupując domy z rynku pierwotnego?

Choć domy z rynku pierwotnego często postrzegane są jako droższe, istnieje kilka sprawdzonych sposobów, by znacząco ograniczyć koszty zakupu lub późniejszego ich utrzymania. Warto w tym celu:

Wybrać dom w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej –zabudowy tego typu są zazwyczaj tańsze niż wolnostojące. Co więcej, dzięki wspólnym ścianom są też bardziej energooszczędne.
Kupować na etapie przedsprzedaży – wczesna rezerwacja nieruchomości często wiąże się z niższą ceną oraz dodatkowymi bonusami – np. podjazd, ogrodzenie lub lepsze położenie w cenie.
Negocjować – nic nie stoi na przeszkodzie, aby zapytać o możliwość rabatu lub dodatkowego wyposażenia – np. rolety, bramę automatyczną czy wykończenie pod klucz na preferencyjnych warunkach.
Postawić na energooszczędne rozwiązania – domy, które mają lepszą izolację, nowoczesne instalacje i systemy grzewcze, będą generowały mniejsze rachunki w przyszłości.
Szukać lokalizacji z potencjałem wzrostu – inwestycja w rozwijających się okolicach pozwala znacznie zwiększyć wartość nieruchomości w przyszłości.

Kto powinien wybrać rynek pierwotny, a kto wtórny?

Rynek pierwotny będzie dobrym wyborem dla osób, które cenią sobie nowoczesne rozwiązania, chcą mieć wpływ na wykończenie wnętrza i zależy im na niższych kosztach eksploatacji. To także dobre rozwiązanie dla tych, którzy szukają nieruchomości na lata i wolą uniknąć niespodziewanych remontów.

Z kolei rynek wtórny może bardziej odpowiadać osobom, które chcą szybko się wprowadzić, szukają nieruchomości w konkretnej, dobrze rozwiniętej lokalizacji lub mają ograniczony budżet i są gotowe na ewentualne modernizacje.

Podsumowanie

Wybór między rynkiem pierwotnym a wtórnym zależy od wielu czynników. Nowe nieruchomości to wyższy koszt początkowy, ale w zamian mieszkańcy mogą korzystać z nowoczesnych rozwiązań. Mają również możliwość aranżacji wnętrz od podstaw. Rynek wtórny to z kolei niższa cena zakupu i często krótszy czas oczekiwania na zakup. Niekiedy jednak wiąże się z dodatkowymi wydatkami na remonty. Ostateczna decyzja powinna zatem uwzględniać budżet, styl życia mieszkańców oraz ich oczekiwania wobec przyszłej nieruchomości.