Skąd wziąć pieniądze na dom? Przegląd możliwych opcji

Zakup domu to ogromne wyzwanie finansowe. Dla wielu osób barierą nie jest brak chęci, lecz trudność w zgromadzeniu odpowiednich środków. Ceny domów mogą być naprawdę wysokie, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach. Na szczęście istnieje sporo sposobów, by sfinansować taki zakup. Co zatem zrobić, kiedy nie dysponujemy wystarczającym budżetem? Przekonajmy się.

Najpopularniejsze źródła finansowania domu

Istnieje kilka różnych sposobów finansowania zakupu domu. Warto pamiętać o tym, że wybór konkretnego rozwiązania jest zależny przede wszystkim od sytuacji finansowej kupującego. W większości przypadków podstawą jest kredyt hipoteczny, lecz sposobów jest znacznie więcej. Decyzja dotycząca wyboru źródła finansowania jest niezwykle ważna, dlatego należy ją starannie przemyśleć.

Kredyt hipoteczny jako główne źródło finansowania

Kredyt hipoteczny to długoterminowy kredyt bankowy udzielany na zakup nieruchomości. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka ustanowiona na tej nieruchomości. To rozwiązanie pozwala na zakup domu nawet wtedy, gdy nie dysponuje się dużą kwotą na początku. Wiele osób otrzyma go również, nawet bez bardzo wysokich zarobków. Najważniejsze rodzaje kredytów hipotecznych to:

Kredyt ze stałym oprocentowaniem – w jego przypadku oprocentowanie nie zmienia się przez ustalony okres (np. 5–10 lat). Zaletą jest stabilność rat i łatwe planowanie budżetu. Minusem może być z kolei nieco wyższe oprocentowanie.
Kredyt ze zmiennym oprocentowaniem – oparty na stopie referencyjnej (np. WIBOR, WIRON). Rata może rosnąć lub maleć. Sporą korzyścią jest niższe początkowe oprocentowanie. Za wadę można z kolei zaliczyć ryzyko wzrostu rat w przypadku podwyżki stóp procentowych.
Kredyt z mieszanym oprocentowaniem –połączenie dwóch powyższych, czyli np. stała stopa przez pierwsze 5 lat, potem zmienna. Zaletą jest kompromis między bezpieczeństwem a elastycznością. Trzeba się jednak liczyć z tym, że po okresie stałym istnieje ryzyko zmiany rat.

Warunki uzyskania kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się z koniecznością spełnienia określonych wymagań. Instytucje finansowe skrupulatnie analizują sytuację klienta, by zdecydować, czy dana osoba może regularnie spłacać zobowiązanie. Najważniejsze warunki, jakie należy spełnić, to:

Wkład własny – przeważnie wynosi minimum 20% wartości nieruchomości. W niektórych przypadkach bank dopuszcza niższy wkład, ale wymaga wtedy dodatkowego ubezpieczenia.
Zdolność kredytowa – bank analizuje chociażby wysokość i źródło dochodów czy aktualne zobowiązania finansowe. Oprócz tego bierze pod uwagę liczbę osób na utrzymaniu, a także wiek i stabilność zatrudnienia. Im lepsza sytuacja finansowa klienta, tym większa szansa na dobre warunki kredytu.
Forma zatrudnienia – preferowana jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Warto jednak podkreślić, że banki akceptują także inne formy dochodu. Oczywiście pod warunkiem że są regularne i udokumentowane.
Dokumenty wymagane do wniosku – najczęściej jest to dowód osobisty, zaświadczenie o dochodach i umowa przedwstępna kupna nieruchomości. Ważne są także dokumenty dotyczące samej nieruchomości. Przydatna będzie księga wieczysta, wypis z rejestru gruntów czy wycena.

Kredyt gotówkowy

Kredyt gotówkowy to forma finansowania, którą można przeznaczyć na dowolny cel, także na kupno domu. Warto jednak podkreślić, że zazwyczaj pełni on rolę uzupełniającą. Może być wykorzystywany jako wsparcie wkładu własnego lub pokrycie kosztów wykończenia.

W odróżnieniu od kredytu hipotecznego nie jest zabezpieczony hipoteką. Oznacza to znacznie prostszy proces jego uzyskania, a także nieco wyższe oprocentowanie i krótszy okres spłaty. To rozwiązanie jest polecane, gdy potrzebuje się szybkiego zastrzyku gotówki, a zdolność kredytowa na to pozwala. Warto jednak nadmienić, że jego uzyskanie może nie być tak proste jak tego pod zastaw przyszłej nieruchomości.

Pożyczka od rodziny

Dla wielu osób naturalnym krokiem przy planowaniu zakupu domu jest zwrócenie się o wsparcie do rodziny. Pożyczka od bliskich może wyraźnie ułatwić zebranie środków, zwłaszcza na wkład własny. Rozwiązanie takie przynosi sporo korzyści finansowych, lecz także ma pewne minusy. Najważniejsze zalety i niebezpieczeństwa związane z pożyczką od rodziny:

Brak oprocentowania – bliscy przeważnie nie pobierają odsetek, co czyni pożyczkę tańszą niż kredyt bankowy.
Elastyczność spłaty – możliwość ustalenia dogodnych terminów i rat bez presji instytucji finansowej.
Potencjalne napięcia – nieporozumienia finansowe mogą wpłynąć źle na relacje rodzinne. Niebezpieczna jest zwłaszcza sytuacja, gdy warunki pożyczki nie zostaną jasno określone.
Obowiązki podatkowe – w przypadku większych kwot trzeba zgłosić pożyczkę do urzędu skarbowego. Dzięki temu uniknie się problemów podatkowych (ulga obowiązuje tylko przy zachowaniu formalności).

Sprzedaż innej nieruchomości

Osoby posiadające już mieszkanie, dom lub działkę mogą rozważyć ich sprzedaż. Jest to dobry sposób na sfinansowanie zakupu nowej nieruchomości. To rozwiązanie pozwala uniknąć zadłużenia lub ograniczyć potrzebną kwotę kredytu. Decyzja o sprzedaży musi jednak być dobrze przemyślana. Godne uwagi są przede wszystkim takie aspekty:

Wycena i przygotowanie oferty – warto skorzystać z usług rzeczoznawcy lub agenta nieruchomości. Dzięki temu da się łatwo ustalić realną cenę rynkową.
Czas sprzedaży – cały proces może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Trzeba to uwzględnić przy planowaniu zakupu nowego domu.
Koszty transakcyjne – sprzedaż wiąże się z opłatami notarialnymi i prowizją dla pośrednika. Trzeba także liczyć się z ewentualnym podatkiem od dochodu, o ile sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od zakupu.
Zabezpieczenie przejściowe – gdy sprzedaż dotychczasowej nieruchomości nie pokrywa się czasowo z zakupem nowej, trzeba się zabezpieczyć. Konieczne może być zapewnienie sobie tymczasowego miejsca zamieszkania lub zabezpieczenie finansowe pomostowe.

Programy rządowe wspierające zakup pierwszego domu

Zakup pierwszego domu to niemałe wyzwanie finansowe, zwłaszcza dla młodych osób i rodzin. W odpowiedzi na te potrzeby, polski rząd wprowadził wiele programów mających na celu ułatwienie nabycia nieruchomości. Te inicjatywy zapewniają wsparcie finansowe w postaci preferencyjnych kredytów, dopłat czy gwarancji wkładu własnego. Znacząco polepsza to dostępność rynku mieszkaniowego dla osób spełniających określone kryteria.

Bezpieczny Kredyt 2%

Jednym z najbardziej rozpoznawalnych elementów rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie” jest „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jest to rozwiązanie skierowane do osób planujących zakup lub budowę pierwszego mieszkania bądź domu. Program polega na dopłatach państwowych. Obniżają one oprocentowanie kredytu hipotecznego do poziomu 2% przez pierwsze 10 lat spłaty. Jego główne założenia to:

Kryteria wiekowe i własnościowe – kredytobiorca musi mieć mniej niż 45 lat. Poza tym nie może posiadać prawa własności lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego.
Wysokość kredytu – maksymalna kwota kredytu wynosi 500 tys. zł dla singli. 600 tys. zł jest natomiast dla małżeństw lub rodziców z dzieckiem.
Rodzaje nieruchomości – kredyt można przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu. Dom może być zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, bez limitu cenowego za metr kwadratowy.
Wymogi dotyczące wcześniejszych kredytów – osoby, które w ciągu ostatnich 3 lat były stroną umowy kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, nie będą mogły ubiegać się o pomoc.

Dofinansowanie dla młodych małżeństw

Młode małżeństwa planujące zakup pierwszego domu mogą skorzystać z różnych form wsparcia finansowego. Jednym z takich rozwiązań jest program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Umożliwia on uzyskanie kredytu hipotecznego bez obowiązku posiadania oszczędności na wkład własny. Kluczowe informacje o programie:

Gwarancja wkładu własnego – państwo, za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego, gwarantuje wkład własny. Wynosi on do 20% wartości nieruchomości, maksymalnie do kwoty 100 tysięcy.
Beneficjenci – program skierowany jest do osób niemających prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci. Mogą one posiadać jedno mieszkanie o określonej powierzchni.
Rodzaje nieruchomości – program obejmuje mieszkania z rynku pierwotnego, wtórnego i społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Obejmuje również budowę własnego domu.

Praktyczne wskazówki dla kupujących

Zakup nieruchomości to naprawdę duże przedsięwzięcie finansowe. Niezależnie od tego, czy planujesz wziąć kredyt hipoteczny, czy skorzystać z programu rządowego, warto się dobrze przygotować. Pewne działania mogą realnie obniżyć koszt zakupu domu i ułatwić przejście przez cały proces.

Oszczędzanie na wkład własny

Wkład własny to jeden z najistotniejszych aspektów branych pod uwagę przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Zgromadzenie wymaganych środków może zająć czas, zatem warto zacząć jak najwcześniej. Dobrym patentem jest regularne odkładanie określonej kwoty. Warto to robić tuż po otrzymaniu wynagrodzenia, nim pojawią się inne wydatki.

Pieniądze warto trzymać na koncie oszczędnościowym lub lokacie. Jeśli planujesz zakup za kilka lat, możesz rozważyć również bezpieczne instrumenty inwestycyjne. Mogą to być np. obligacje skarbowe. Dobrze zaplanowany budżet i kontrola wydatków to dobra droga do uzbierania potrzebnej kwoty.

Negocjacje z właścicielem nieruchomości

Cena nieruchomości nierzadko nie jest ostateczna. Warto pamiętać, że rynek mieszkaniowy dopuszcza negocjacje. Kluczem do skutecznych rozmów jest odpowiednie przygotowanie. Ważne jest poznanie cen podobnych domów w okolicy oraz wiedza o czasie, jaki dana nieruchomość spędziła na rynku.

Dłuższy czas sprzedaży lub konieczność przeprowadzenia remontu to często dobre argumenty do uzyskania obniżki. Istotne jest ponadto, by prowadzić rozmowy spokojnie i rzeczowo. Właściciel nieruchomości może być bardziej skłonny do ustępstw, gdy poczuje, że ma do czynienia z poważnym kupującym.

Wybór domów szeregowych jako tańsza alternatywa

Dla osób marzących o własnym domu, lecz dysponujących niewielkim budżetem, polecane są domy w zabudowie szeregowej. Dzięki nowoczesnym projektom szeregowce potrafią być równie funkcjonalne jak większe domy. W kontekście ich zalet na uwagę zasługuje:

Niższa cena zakupu – wspólne ściany i mniejsze działki przekładają się na niższy koszt budowy i zakupu.
Niższe koszty eksploatacyjne – jedna lub więcej ścian wspólnych z sąsiadami przekłada się na znacznie mniejsze zapotrzebowanie na energię cieplną.
Dobra lokalizacja – szeregowce nierzadko budowane są w rozwijających się dzielnicach. Wyróżniają się dobrym dostępem do infrastruktury miejskiej.

FAQ

Jak zarobić na dom bez kredytu?

Można zgromadzić środki dzięki sprzedaży innej nieruchomości czy systematycznemu oszczędzaniu. Rekomendowane jest też inwestowanie w bezpieczne instrumenty finansowe.

Ile odkładać miesięcznie, aby kupić dom?

Wszystko zależy od ceny domu i czasu oszczędzania. Odkładanie 20–30% dochodów miesięcznie będzie jednak świetnym wynikiem i dobrą podstawą do szybkiego odłożenia na wkład własny.

Podsumowanie

Zakup domu to poważna decyzja. Wymaga ona odpowiedniego przygotowania finansowego i znajomości dostępnych możliwości. Na szczęście rynek oferuje wiele sposobów finansowania. Kluczem do sukcesu jest świadome planowanie inwestycji, oszczędzanie i korzystanie z dostępnych narzędzi.