Jak wygląda zakup domu przez co najmniej dwie osoby?

Zakup domu lub mieszkania nie musi być przedsięwzięciem realizowanym wyłącznie przez jedną osobę. Najpowszechniejszym tego przykładem są małżeństwa, które nabywają nieruchomość wspólnie. Nic nie stoi również na przeszkodzie, aby po stronie kupującego znalazł się związek partnerski, czy wspólnicy biznesowi. Zawsze jednak pojawia się tutaj kwestia współwłasności. Choć może być korzystną opcją, wiąże się z nią szereg obowiązków i wyzwań, które warto poznać przed podjęciem decyzji o wspólnym zakupie. W niniejszym artykule szczegółowo je omówimy. Przedstawimy również praktyczne wskazówki, które pomogą uniknąć potencjalnych konfliktów i ułatwią zarządzanie wspólną nieruchomością.

Czym jest współwłasność nieruchomości?

W myśl artykułu 195 Kodeksu Cywilnego, aby mówić o współwłasności, muszą zostać spełnione jednocześnie 3 przesłanki:

Jedność – stan ten może dotyczyć wyłącznie jednego przedmiotu lub zbioru rzeczy, a nie kilku różnych.
Wielość osób – prawo do danego przedmiotu musi mieć więcej niż jedna osoba. W przeciwnym przypadku mówi się o prawie własności.
Niepodzielność – współwłaściciele mają prawo do całości danej rzeczy – nie można jej podzielić.

Własność nieruchomości to zatem stan, w którym dom lub mieszkanie (wraz z przynależnością, jak ogród, garaż, czy piwnica) należy do więcej niż jednej osoby. Nie mogą one przy tym korzystać z ich wydzielonych części na wyłączność. Każdy ze współwłaścicieli ma zatem prawo do korzystania z nieruchomości w równym stopniu, ale w sposób, który nie narusza praw innych współwłaścicieli.

Warto również zauważyć, że polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje tego stanu – współwłasność ułamkową i łączną.

Współwłasność ułamkowa

Współwłasność ułamkowa oznacza, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony procentowy udział w nieruchomości, który jest wyrażony jako ułamek (np. 1/4, 1/3 itd). W takiej sytuacji mogą oni swobodnie dysponować swoimi udziałami, np. sprzedać je, obciążyć hipoteką czy przekazać na rzecz innych osób. Adekwatnie podchodzi się również do kwestii podziału kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości – odbywa się proporcjonalnie do wielkości udziału.

Współwłasność łączna

Współwłasność łączna to z kolei stan, który charakteryzuje się tym, że współwłaściciele nie mają wyodrębnionych udziałów w nieruchomości. Najlepszym przykładem są tutaj małżeństwa. W tym przypadku wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli na czynności przekraczające zwykły zarząd, takie jak sprzedaż nieruchomości czy jej obciążenie.

Różnice względem zakupu samodzielnego

Proces zakupu nieruchomości przez co najmniej dwie osoby jest podobny do kupna domu lub mieszkania indywidualnie. Podstawowe etapy i tutaj obejmują wybór odpowiedniego obiektu, czy ustalenie budżet. Przy wyborze istotne będą również te same czynniki, takie jak dostęp do komunikacji, odległość do pracy, szkół czy sklepów. Decyzje te muszą jednak zostać podjęte wspólnie. Podstawowe różnice to także:

Forma aktu notarialnego – w przypadku współwłasności, akt notarialny musi zawierać dane wszystkich współwłaścicieli. Oznacza to, że wspólnie muszą wyrazić zgodę na zakup, a w umowie zostaną zawarte odpowiednie zapisy dotyczące podziału nieruchomości oraz prawa do niej. Notariusz będzie musiał zweryfikować tożsamość i przedstawione dokumenty.
Wpis do księgi wieczystej – po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz składa wniosek o wpisanie współwłaścicieli do księgi wieczystej. Każdy z nich zostanie wpisany jako właściciel, a ich udziały będą dokładnie określone w dokumencie.
Sporządzenie umowy quoad usum – to umowa, która reguluje sposób korzystania z nieruchomości i zostaje zawarta pomiędzy współwłaścicielami. Chociaż nie jest to wymóg prawny, w niektórych przypadkach warto ją zawrzeć. Pomoże ona m.in. określać, który współwłaściciel korzysta z poszczególnych części nieruchomości (np. pokoi w przypadku domu) i w jaki sposób dzielone będą obowiązki związane z eksploatacją lub remontami.
Zabezpieczenie interesów współwłaścicieli – może mieć postać dodatkowych umów, które mogą określać m.in. prawo pierwokupu dla pozostałych współwłaścicieli w przypadku sprzedaży ich udziału w nieruchomości.

Finansowanie kredytem hipotecznym

Kupując nieruchomość wspólnie z innymi, można ubiegać się o kredyt hipoteczny. Udając się do banku, kredytobiorcy muszą przygotować wspólny, wypełniony wniosek kredytowy. Nie różni się on znacznie od tego indywidualnego i również wymaga podania podstawowych danych jak dochody, czy bieżące koszty utrzymania obu stron. Ponadto potrzebne będą:

dokumenty tożsamości ze zdjęciem;
zaświadczenia o zarobkach lub PIT-y z ostatnich lat;
dokumenty dotyczące wybranej nieruchomości (np. umowa przedwstępna).

Banki oceniają zdolność kredytową na podstawie łącznych dochodów wszystkich kredytobiorców. Warto też wspomnieć, że w przypadku zakupu nieruchomości w udziałach, instytucje finansowe często wymagają, aby w umowie przedwstępnej oraz w akcie notarialnym określone były procentowe udziały każdego z kredytobiorców. Proporcjonalnie do nich dobierany jest często wkład własny obu kupujących.

O ile wspólne uzyskanie kredytu jest znacznie prostsze, o tyle warto pamiętać o potencjalnych ryzykach z tym związanych. Są to m.in. problemy z płynnością finansową, rozstanie lub śmierć jednego z kredytobiorców. W takich sytuacjach ten drugi może być zobowiązany do spłaty całego kredytu, jeśli nie ma odpowiednich zabezpieczeń prawnych. Zawsze zatem warto rozważyć zawarcie umowy zabezpieczającej.

Aby zabezpieczyć się przed niespodziewanymi sytuacjami, jak problemy finansowe, rozstanie czy inne trudności, warto rozważyć dodatkowe ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Rozwiązanie to pomoże pokryć część kredytu w razie nieprzewidzianych okoliczności i zapewni ochronę przed potencjalnym ryzykiem i utratą nieruchomości.

Ograniczenia wynikające ze współwłasności

Współwłasność nieruchomości, choć praktyczna w wielu przypadkach, może prowadzić do licznych ograniczeń i konfliktów między współwłaścicielami. Najpowszechniejsze z nich to m.in.:

Odmowa zgody na sprzedaż nieruchomości – dotyczy to przede wszystkim współwłasności łącznej. W takim przypadku często jedynym wyjściem pozostaje odkup nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli.
Użytkowanie nieruchomości – różne oczekiwania co do sposobu korzystania z nieruchomości mogą prowadzić do sporów. Przykładem może być sytuacja, gdy jeden współwłaściciel chce wynająć nieruchomość, podczas gdy inny zamierza w niej zamieszkać.
Podział kosztów – różne podejścia do podziału kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, takich jak opłaty za media, podatki czy remonty, mogą prowadzić do napięć między współwłaścicielami.

Większości konfliktów we współwłasności można rozwiązać poprzez mediację i wspólne poszukiwanie kompromisowych rozwiązań, aby nie eskalować problemów. Jeśli jednak nie uda się dojść do porozumienia, ostatecznym rozwiązaniem może być skierowanie sprawy do sądu, który podejmie decyzję o dalszym losie nieruchomości.

Praktyczna wskazówka dla kupujących

Aby uniknąć potencjalnych konfliktów i zapewnić sprawne zarządzanie wspólną nieruchomością, bez wątpienia warto rozważyć sporządzenie szczegółowej umowy współwłasności. Przykładem jest tutaj wspomniane już quod usum. Umowa taka powinna określać m.in. obowiązki współwłaścicieli nieruchomości, w tym sposób korzystania z niej, podział kosztów utrzymania, zasady podejmowania decyzji dotyczących zarządu oraz procedury w przypadku sprzedaży udziałów. Im więcej kwestii poruszy tym lepiej. Dokument ten warto również spisać w formie aktu notarialnego i wpisać do księgi wieczystej. Zapewni to jego wiążący charakter. Przed jej podpisaniem, dobrze jest skonsultować się dodatkowo z prawnikiem, aby upewnić się, że wszystkie zapisy są zgodne z prawem i chronią interesy obu stron.

FAQ

Jakie są obowiązki współwłaścicieli nieruchomości?

Współwłasność mieszkaniowa to przede wszystkim obowiązek pokrywania kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości. Należą do tego m.in. opłaty za media, podatki, remonty czy ubezpieczenie. Wydatki te powinny być podzielone proporcjonalnie do udziałów poszczególnych osób. Współwłaściciele są również zobowiązani do podejmowania wspólnych decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością. Mowa tu np. o przeprowadzaniu remontów, czy sprzedaży obiektu.

Czy jest możliwe zniesienie współwłasności mieszkania lub domu?

Tak. Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia co do sposobu zarządzania nieruchomością, każdy z nich ma prawo żądać zniesienia współwłasności. Konsekwencją tego może być to, że sąd dokona podziału fizycznego nieruchomości, przyzna ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych lub zleci sprzedaż nieruchomości.

Czy do sprzedaży domu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli?

Tak, sprzedaż domu lub mieszkania w całości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, niezależnie od rodzaju współwłasności. Wyjątkiem jest sytuacja, w której sprzedaż dotyczy tylko określonych udziałów jednej osoby w nieruchomości.

Co jeżeli jeden z kredytobiorców nie może kontynuować spłaty kredytu hipotecznego?

Jeśli jeden z kredytobiorców nie może kontynuować spłaty kredytu hipotecznego, pozostali kredytobiorcy mogą być zobowiązany do przejęcia całej spłaty, chyba że w umowie kredytowej ustalono inaczej. W takim przypadku warto mieć odpowiednie zabezpieczenia. W skrajnych przypadkach, jeśli nie ma porozumienia, może być konieczne wystąpienie do sądu o zniesienie współwłasności nieruchomości.

Podsumowanie

Współwłasność nieruchomości to stan, w którym jedna nieruchomość należy do co najmniej dwóch osób. Przed jej kupnem niezwykle istotne jest precyzyjne określenie zasad, które mogą obejmować podział kosztów, użytkowanie, czy prawidłowy zarząd nieruchomością. Aby uniknąć potencjalnych konfliktów, warto sporządzić szczegółową umowę quod usum. Dobrze jest w tym celu skonsultować się z prawnikiem. Dzięki temu wspólny zakup stanie się bezpieczną inwestycją, która pozwoli cieszyć się pełną kontrolą nad wspólnym majątkiem i która pozwoli uniknąć przyszłych problemów.